+7(499)-938-42-58 Москва
+7(800)-333-37-98 Горячая линия

Бизнес план земельного участка

Содержание

9 стратегий инвестирования в земельные участки

Бизнес план земельного участка

Рынок недвижимости много структурный, в нем сотни нюансов, а чтобы стать успешным, придется ориентироваться во всех направлениях и придерживаться только современных стратегий, а лучше разработать собственную. 

Научиться инвестировать в землю может каждый. То, что этому не учат в ВУЗах, не делает информацию закрытой. Вы всегда можете самостоятельно получать знания на практике, либо спросить совета у профессионала.

Шаг 1 — избавиться от неуверенности

Вы амбициозны, полны сил и уже заработали свой стартовый капитал, но денежная масса тает под лучами инфляции, а вокруг твердят, что деньги должны работать.

Такая ситуация давит и возникает чувство неуверенности, желание отбросить всё, что кажется сложным. Кажется, что инвестирование в недвижимость требует мешка денег, что «эта тема не для меня», что всё давно схвачено и лучше даже не дергаться.

Поэтому, первое с чего следует начать инвестиции в земельные участки — это избавиться от неуверенности. 

Шаг 2 – избавиться от чужих советов

Получить совет родственника иди друга — отличная идея, люди должны использовать свой социальный капитал и жизненный багаж друг друга. Делитесь опытом — это полезно. Однако, большинство ничинающих инвесторов допускают классическую ошибку — советуются с теми, кто в инвестициях ничего не понимает. С таким же эффектом люди и сами раздают друг другу бестолковые советы. 

Придя за советом: как вложить деньги в земельные участки к другу, вы получите набор размытых гипотез, которые только засорят ваш мозг. Друг или сосед неспособен выдать полезную информацию, потому что он ей не обладает. Теории, гипотезы и слухи — все, чем они смогут вам помочь.

На начальном этапе, придерживайтесь следующих правил эффективного информационного обмена:

  1. Друзья и родственники — замечательные люди, но они не жюри и не должны оценивать каждый ваш шаг. Обращайтесь к ним за советом, когда уверены в их компетентности;
  2. Энергетическая и информационная связь с людьми необходима. В особенности, если вы вливаетесь в новую для себя среду. Налаживайте и поддерживайте отношения только с профессионалами или амбициозными единомышленниками. Избегайте неудачников и нытиков.

Шаг 3 — изучить план развития территорий

Выгодное вложение денег в землю стоит начать с мониторинга плана развития региона. Данные находятся в открытом доступе — на муниципальном сайте региона.

Знание плана развития региона позволяет:

  1. Составить объективный прогноз развития региона на ближайшие 5-10 лет;
  2. Понять направление расширения городской черты;
  3. Купить земельные участки до начала строительства инфраструктуры.

От чего зависит цена земельного участка

Чтобы лучше понимать структуру формирования цен на земельные участки, предлагаю рассмотреть факторы, влияющие на цену, на примере участков под ИЖС. Итак, цена земли зависит от (по степени важности):

  1. Местоположения и уровня жизни вокруг земельного участка (чем богаче соседи — тем дороже ваша земля);
  2. Наличия обременений и сервитутов;
  3. Размера и форма земельного участка (на кривых и косых участках строить очень сложно, а большой размер участка дороже обслуживать);
  4. Подъездных путей (асфальт до участка — это топчик);
  5. Наличия коммуникаций и перспектива их подключения (электричество, газ, вода, канализация, интернет);
  6. Доступность общественного транспорта (на такси к вам в гости ездить не будут);
  7. Ифраструктура: магазины, школы, больницы и тд;
  8. Природный ландшафт: лес, река, водоем;
  9. Другие обременяющие факторы (удаленность свалок, полигонов переработки отходов хозяйственной деятельности, фермерских хозяйств, трансформаторных подстанций, аэропортов и промышленных предприятий).

Теперь, когда мы узнали, от чего зависит цена на земельный участок, можно переходить к стратегиям инвестирования в земельные участки.

Стратегия №1 – участок под ЛПХ разделить на участки под ИЖС

Для начала следует изучить План земельной застройки и виды разрешенного использования муниципального образования, в котором вы планируете вкладывать деньги. Изучите кадастровые цены на землю в нескольких муниципалитетах вашего региона. Если стоимость земельных участков явна завышена — переходите на соседние.

Шаг 1 — поиск участка

После анализа цен, находим земельный участок от собственника для ведения личного подсобного хозяйства (ЛПХ) и, желательно, размером около 50 соток.

Законодательно размеры земельных участков, передаваемые гражданам для разных целей, отличаются: так, максимальный размер земельного участка под ЛПХ — 50 соток, а для ведения индивидуального жилищного строительства (ИЖС) — 20 соток.

Однако по 20 соток землю под ИЖС никто не продает, так как её выгоднее «распилить» и продать частями (чем мы с вами и займемся далее).

Шаг 2 — межевание

После покупки заказываем межевание нашего участка в 50 соток на 5 участков по 10 соток.

Затем устанавлением новые границы и переоформляем право собственности на новые земельные наделы с целевым назначением для индивидуального жилого строительства.

Так как и ЛПХ и ИЖС относятся к категории земель населенный пунктов, смена назначения будет бесплатной — достаточно лишь заявления в РосРеестр.

Профит

Чтобы извлечь максимальную прибыль из вышеперечисленных действий, на разделенных земельных участках под ИЖС можно начать строительство домов на продажу, либо продавать голые участки, но по более высокой цене.

Используя вариант деления участка ЛПХ на участки под ИЖС, можно удвоить капитал в течение 1-1,5 лет. Однако еще на стадии покупки просчитайте возможность отдельного въезда на каждый новообразованный земельный участок.

Из-за формирования подъездных путей площадь может сократиться с 10 до 8 соток.

Стратегия №2 – участок КФХ разделить на участки под ИЖС

Этот вариант более сложный и затратный, но он хорошо работает в регионах, где муниципалитеты стремятся развивать сельское хозяйство. Поэтому получить землю под участок крестьянского фермерского хозяйства (КФК) не составляет труда.

В соответствии с ФЗ №446 для осуществления фермерским хозяйством своей деятельности муниципалитетами должны предоставляться земли сельхозназначения, размер которых определяется законодательными актами субъектов Российской Федерации. Поэтому вы вначале создаете и регистрируете это самое КФК, а затем по закону получаете земельный надел под его нужды. 

Через 2-3 месяца расформировываете хозяйство и на общем собрании делите весь земельный участок между членами крестьянского (фермерского) хозяйства. Процедура раздела земли та же самая, что и в первом варианте, однако результат присвоения статуса ИЖС будет зависеть от удаленности зоны жилой застройки.

Стратегия №3 — переоформить КФХ в ДНТ

Организовать коллективное фермерское хозяйство (КФХ) — один из самых простых способов получить землю в аренду от государства на льготных условиях.

Изначально берется земля под КФХ с обременением производством, а потом земельный участок переоформляется в дачное некоммерческое товарищество (ДНТ) и обременения снимаются.

Однако стоит помнить, что существует ряд отличий между землями ДНТ и ИЖС между землями ДНТ и ИЖС.

Стратегия №4 — большой участок под ИЖС разделить на малые

Если на одном земельном участке под ИЖС может поместиться два и более индивидуальных жилых домов — стратегия применима.

Данное инвестирование похоже на заработок от строительства таунхауса (блок-секции), дуплекса или квадрохауса, только минуя этап возведения здания.

 Стратегия отлично себя показала при покупке смежных земельных участков. Так из 2-х участков площадью по 10 соток получаем 4 по 5 соток. 

Стратегия №5 — перевод земель сельхозназначения в ИЖС

Данную стратегию можно реализовать покупая, например, паевые земли бывших колхозов. После покупки, участки следует размежевать по 5-6 соток, изменить вид разрешенного использования с сельхозназначения на индивидуальное жилое строительство и создать коттеджный поселок.

Стратегия №6 — выиграть аукцион дачных участков

Аукцион — это, когда муниципальные власти выставляют на торги земельный участок для ведения дачного или садового хозяйства. В небольших муниципальных образованиях количество участников аукциона редко превышает 5-ти человек. При наличии такой ситуации вы можете купить земельные участки дешевле рыночной цен.

Стратегия №7 — подписать соглашение о комплексном освоении

В любом муниципалитете есть свободные земли, которые необходимо осваивать. Такие места можно узнать из плана земельной застройки.

Затем вы напрямую заключаете с местной Администрацией соглашение о комплексном освоении территорий в целях жилищного строительства или развития земель.

Так как функция распределения земель, расположенных на территории городского или сельского поселений переданы самим поселениям, заключить такое соглашение не составит особого труда.

Стратегия №8 — инвестирование в сельскохозяйственный туризм

Еще один способ использовать растущий курс валют и снижение количества выезжающих за рубеж граждан в свою пользу.

Организация сельскохозяйственного туризма позволяет проявить творческий подход и создавать уникальное предложение на рынке. Интерес к этой сфере растет, а потенциал использован на 10-15%.

Земельный участок под реализацию стратегии вы получите от государства бесплатно, предъявив коммерческий план.

Стратегия №9 — выжидание

Коттеджные поселки сейчас популярны, однако новые земельные нарезки объединяет одно правило — на первом этапе, пока дороги, электричество и газ еще не подведены, участки стоят на 20-50% дешевле, чем в конце продаж. Конечно, не каждый собственник коттеджного поселка захочет продавать землю дешево, но, в противном случае, он увидит первые продажи, только после подвода коммуникаций, а это минимум 1-2 года.

Как профессионально ставить цели

В инвестиционных стратегиях важно уметь прогнозировать, оценивать и составлять план из полученной информации. Важно правильно поставить цель. Конкретизируйте и расписывайте цели по пунктам используя методику американских маркетологов «SMART». Цель достигается, когда она:

  • Specific — Конкретная (например, увеличить вложения на 30%);
  • Measurable — Измеримая (в чем будет измеряться результат: рубли или доллары; в месяц или в год);
  • Achievable — Достижимая;
  • Realistiс — Актуальная;
  • Time — Ограниченная во времени.

Выводы

Инвестирование в земельные участки — это комплекс знаний, труда и везения, умение мыслить стратегически и строить планы хотя бы на ближайшие 5 лет. Людям с предпринимательским духом проще оценивать риски, но у «гуманитариев» тоже есть все шансы на профит.

Обновленное законодательство и доступная информация, позволяют любому гражданину РФ самостоятельно освоить инвестиции в землю. Правила землепользования и застройки, знание федеральных законов и оформления документов — всегда пригодится вам в будущем.

Источник: https://zembaron.ru/investiczii/kak-zarabotat-na-zemelnyix-uchastkax/

Пример бизнес-плана строительства коттеджного поселка

Бизнес план земельного участка

Масштабный проект — строительство коттеджного поселка — под силу реализовать только среднему и крупному бизнесу. Малым компаниям и частным предпринимателям это недоступно.

Создание жилого комплекса занимает несколько лет, сопряжено с многомиллионными расходами и претендует на такие же многомиллионные доходы.

Рассказываем, какие этапы проходит возведение жилого посёлка, сколько средств вкладывает застройщик, где он привлекает инвесторов и какую прибыль извлекает из проекта.

Обзор законодательства

Сложности создания коттеджного посёлка начинаются с того, что единых законодательных требований к застройщикам до сих пор нет.

Всё, что должны соблюдать строительные компании, хаотично разбросано по кодексам, федеральным законам и другим нормативно-правовым актам. В первую очередь необходимо ориентироваться на Правила землепользования и застройки. В каждом регионе они свои.

Это не один документ, а целый комплекс норм, правил и планов, принятых местным законодательным органом:

  • нормативы градостроительного проектирования;
  • карты градостроительного зонирования;
  • карты зон с особыми условиями;
  • схема границ культурного слоя;
  • схема расположения памятников истории;
  • генеральный план (генплан).

Из правил застройщик может понять, где ему разрешат построить комплекс, какие требования он должен будет выполнить по озеленению и парковкам и некоторые другие нюансы. Разумеется, этими нормативными актами список обязанностей застройщика не ограничивается. Он обязан выполнять требования:

  • Гражданского кодекса;
  • Градостроительного кодекса;
  • Жилищного кодекса;
  • федерального закона 416-ФЗ «О водоснабжении и водоотведении»;
  • федерального закона 35-ФЗ «Об электроэнергетике»;
  • федерального закона 69-ФЗ «О газоснабжении».

Добавьте к этому перечню налоговое законодательство, региональные и муниципальные акты о застройке, федеральный закон о долевом строительстве (если предполагается такой вариант привлечения капитала). Чтобы разобраться со всеми требованиями и не нарушить ни один из десятков законов, компания-застройщик создаёт юридический отдел.

Прежде чем начать строительство коттеджного посёлка застройщик собирает разрешения и покупает землю

Документы и разрешения

Главный документ, который должен получить застройщик до начала работы — это разрешение на строительство. Его смысл и назначение раскрыты в 51 статье ГК РФ. Разрешение выдаёт местная администрация. Например, если застройщик планирует возвести жилой комплекс за чертой города, он обращается не в администрацию города, а именно в администрацию района.

Чтобы получить разрешение на строительство, заявитель должен предварительно подготовить комплект документов:

  • правоустанавливающие документы на земельный участок (например, свидетельство собственности);
  • пояснительная записка;
  • проект планировки с обозначением объектов капитального строительства, проездов, проходов;
  • проект межевания;
  • схема архитектурных решений;
  • положительное заключение государственной экспертизы проектной документации.

Как построить коттеджный поселок

Рассмотрим пример бизнес-плана строительства коттеджного поселка. Следует понимать, что это только приблизительные расчёты и общая характеристика последовательности действий застройщика. В каждом случае условия реализации проекта отличаются, а итоговая стоимость строительства охраняется коммерческой тайной.

Рынок недвижимости можно отнести к развивающимся. Коттеджи пользуются меньшим спросом, чем квартиры в многоэтажных и малоэтажных домах. Дело в более высокой стоимости: купить дом менее чем за 3 миллиона рублей почти невозможно.

Покупка и оформление земли

Работа над проектом начинается с поиска места, проверки возможности коттеджной застройки на нём и покупки земли.

Застройщик оценивает место с нескольких позиций: стоимость земли, насколько удобен район для застройки, есть ли здесь готовая инфраструктура и коммуникации. Если на участке уже проведены газ и вода, строительство многократно упрощается и удешевляется.

Покупатели заинтересованы в домах в экологически чистых районах с озеленёнными территориями, но в то же время с доступом ко всем благам городской жизни.

Купить землю для строительства коттеджного посёлка можно только в том случае, если она принадлежит к фонду для жилищного строительства. Если такого статуса нет, требуется до начала реализации проекта перевести в ЖС.

Коттеджный посёлок — это большая территория, площадью не менее 10 тысяч квадратных метров. Покупка такого участка обойдётся застройщику в десятки миллионов рублей. Стоимость зависит от местоположения, региона, инфраструктуры и некоторых других факторов. Продавцами земли могут выступить:

  • муниципалитет;
  • собственник — гражданин или юридическое лицо;
  • группа собственников.

Покупка земли за десятки и сотни миллионов рублей не всегда доступна даже крупным застройщикам. В таком случае помогает аренда. Например, муниципальные власти могут предоставить участки для строительства на условиях аренды с последующим выкупом в собственность. Причём выкуп могут совершать уже покупатели домов, а не застройщик.

Иногда, если местная администрация заинтересована в проекте, можно получить льготы по земельному налогу — выплат в сокращённом размере или полное освобождение. Это сэкономит застройщику несколько сотен тысяч рублей в год.

Коттеджные посёлки привлекают покупателей личным земельным участком, гаражом, а также тишиной и зеленью

Концепция постройки

Когда застройщик оформляет землю в аренду или в собственность, он продумывает концепцию посёлка. Что это значит? В первую очередь, это определение основных характеристик будущего жилого комплекса — тихий или оживлённый «в центре городской жизни», близкий к природе, элитный или доступный для любого.

Не менее важно определить материал строительства — дерево, кирпич, блоки из композитных материалов. Как правило, в одном коттеджном посёлке представлены дома нескольких типов, разной площади и разной этажности и, соответственно, разной стоимости. Такой подход позволяет охватить больше покупателей с отличающимися предпочтениями и финансовыми возможностями.

Целевая аудитория коттеджной застройки — семьи с несколькими детьми. Жизнь большой семьи в квартире не так удобна, как в собственном доме. При этом разница в стоимости хоть и существует, не так велика. Приобретая коттедж, семья покупает землю для садоводства и территорию для парковки автомобиля. На все эти преимущества застройщик делает упор в рекламе.

Примерные сроки строительства

Сроки реализации проекта зависят от количества домов, их сложности, используемых материалов.

Например, деревянные срубы или готовые композитные блоки ускоряют возведение 1 объекта в 2-3 раза по сравнению со строительством из кирпича.

Начало строительства обычно приурочено к осени, чтобы успеть до зимы заложить фундаменты. Так прочность объектов будет выше. Сейчас это правило соблюдают не всегда.

Строительство коттеджного посёлка в целом быстрее, чем возведение жилого комплекса многоэтажных домов.

Каждый объект имеет более короткий срок возведения. Средняя продолжительность реализации проекта — 1,5–2 года. Плюс строительства коттеджей ещё и в том, что часть домов можно продать сразу, не дожидаясь готовности всего посёлка. Это ускоряет получение прибыли застройщиком, то есть делает весь проект более выгодным.

Проектирование и поиск подрядчиков

Проектирование необходимо поручать профильным специалистам. Поэтому застройщик платит за проект специализированной компании или, что встречается чаще, создает свой отдел проектировщиков.

В него входят архитекторы, инженеры, геодезисты, специалисты по коммуникациям, ландшафтные дизайнеры.

Их задача разработать жизнеспособный проект, который устроит проверяющие органы, понравится покупателям и будет оптимален по инвестициям для застройщика.

Проектирование занимает от 6 месяцев до 1 года. Прежде чем составлять программу строительства коттеджного посёлка, специалисты изучают местность, разрабатывают концепции домов и участков, продумывают инфраструктуру, коммуникации и дизайн посёлка.

Когда проект готов, застройщик приступает к поиску подрядчиков. Это субъекты, выполняющие часть работ, для которых у самого застройщика нет квалификации, разрешения, возможности. Например, проведут водопровод, проложат дороги или установят столбы освещения. Частный застройщик может сам искать подрядчика, выбирая из наиболее хорошо зарекомендовавших компаний в регионе.

Строительство коттеджного поселка занимает 1-2 года, не считая этапа предварительной подготовки

Проработка инфраструктуры

Продумать инженерные коммуникации необходимо на этапе разработки проекта. Очевидно, что современные коттеджи продаются со всеми удобствами — водопроводом, канализацией, электричеством, автономным газовым отоплением. Современный покупатель ожидает их по умолчанию и готов купить дом, где все эти работы уже выполнены.

Коттеджный посёлок — это не только жилые объекты. Покупатели рассчитывают поселиться в районе, удобном для жизни, где будут не только стандартные коммуникации, но и нечто большее. Привлекательности комплексу добавят:

  • хорошие дороги;
  • школа, детский сад, больница в шаговой доступности;
  • торговый центр;
  • интернет-провайдер;
  • хороший сигнал мобильной связи.

Инфраструктура имеет не меньшее значение, чем качество строительства или дизайн домов. Покупатели предпочитают районы, где они с комфортом могут реализовать все бытовые потребности: отправлять детей на учёбу, лечиться и оформлять больничные, добираться на работу. Поэтому там востребовано строительство в районах с уже готовой инфраструктурой — для застройщика оно в разы дешевле.

Объемы инвестиций

Сколько средств затратит застройщик на реализацию проекта коттеджного посёлка зависит от большого числа факторов. Вот только некоторые, наиболее принципиальные из них:

  • регион страны;
  • стоимость земли;
  • наличие инженерных коммуникаций на участке;
  • необходимость прокладки новых дорог;
  • сложность проекта;
  • количество домов;
  • используемые строительные материалы;
  • количество подрядчиков.

В любом случае, объём инвестиций исчисляется сотнями миллионов рублей. Разумеется, при удачной сдаче посёлка в эксплуатацию застройщик окупает все вложения и зарабатывает на уровне 30% от вложенного.

Поиск инвесторов

Задача найти инвестора стоит практически перед любым застройщиком. Это объясняется необходимостью многомиллионных вложений в проект, которые окупятся не быстро, а в течение следующих нескольких лет. Работа по привлечению денег начинается с того, что застройщик готовит инвестиционный проект, где раскрывает проект посёлка, обосновывает его стоимость и называет сроки окупаемости.

Кто чаще всего выступает инвесторами:

  • инвестиционные фонды;
  • региональные и муниципальные органы власти;
  • покупатели жилья (при долевом строительстве).

Почему нужно привлекать инвесторов и недостаточно просто взять кредит в банке? Банки в большинстве случаев отказывают предоставить кредит на такую большую сумму, даже если застройщик уже имеет опыт в подобных проектах. Для банка это слишком большой риск.

Для выполнения некоторых работ застройщик нанимает подрядчиков

План продажи домов

Большинство застройщиков разделяют сроки сдачи домов на несколько очередей. Когда первая очередь построена и сдана в эксплуатацию (принимают и выдают свидетельство представители проверяющих органов), начинаются продажи.

Застройщикам выгоднее продавать коттеджи ещё до того, как они построены. Для этого они незначительно снижают цену, которая привлечёт покупателей, готовых подождать. Это выгодно строительной компании, но опасно для клиентов.

Есть угроза, что срок сдачи сдвинется на несколько месяцев (в отдельных случаях даже на несколько лет).

Продажами занимается специализированный отдел. Методики продаж у разных застройщиков отличаются. Кто-то ограничивается рекламными щитами и роликами по местному телевидению, кто-то использует холодные звонки потенциальным клиентам. Вариантов продать коттедж очень много, тем более в условиях, когда спрос на индивидуальное жильё растёт.

Прибыль от проекта

Сколько заработает застройщик коттеджного посёлка? Однозначно ответить на такой вопрос не получится, потому что итоговая выгода проекта в каждом отдельном случае существенно отличается.

Прибыль складывается из разницы между себестоимостью проекта и выручкой от продажи коттеджей. Минимальная стоимость одноэтажного частного дома с небольшим земельным участком в центральной России — 3 миллиона рублей. На юге — не менее 4 миллионов.

Двухэтажные коттеджи с мансардами и балконами покупают за 6-7 миллионов рублей.

Построив посёлок из 100 домов разной ценовой категории, от 3 до 7 миллионов рублей, застройщик выручит минимум 300 миллионов рублей.

Сколько из этих денег будет его прибылью, а сколько придётся вернуть инвесторам, определяется в каждом отдельном случае индивидуально. Найти данные о том, сколько заработал застройщик на том или ином жилом комплексе невозможно — это коммерческая тайна.

Заключение

Мы рассмотрели, какие этапы проходит строительство коттеджного посёлка, какие проблемы решает застройщик и выгодно ли в целом это направление работы. Такой бизнес доступен только крупным компаниям, способным добиваться многомиллионных инвестиций и одновременно решать комплекс юридических, экономических, инженерных, строительных и маркетинговых задач.

, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Источник: https://biztolk.ru/raznoe/primer-biznes-plana-stroitelstva-kottedzhnogo-poselka.html

Как заработать на строительстве жилых домов?

Бизнес план земельного участка

Рынок недвижимости всегда был актуальным вариантом для предпринимательской деятельности. Жилье – это одна из самых важных покупок в жизни некоторых людей. Многие ставят себе за цель именно покупку жилой площади.

Наличие собственной крыши над головой всегда придавало уверенности и безопасности. По этой причине, спрос на рынке не движимости – это вещь, которая всегда будет существовать. Найти своего клиента на данном рынке возможно.

Но, привлекательная перспектива с потенциальными клиентами не так проста. Ведь бизнес на недвижимости предусматривает множество рисков. Без большого стартового капитала подобным делом заняться будет сложно.

На составление бизнес-плана по строительству многоэтажных жилых домов необходимо уделить достаточно внимания. Каждый его этап является очень важным и может стать решающим для успешности проекта.

Детальный анализ рынка и региона поможет правильно определить перспективное место для размещения дома.

Изучение платежеспособности потенциальных жильцов даст возможность понять, стоит ли вообще запускать строительство в выбранном регионе.

Если тщательно проработать каждый пункт бизнес-плана и просчитать все риски, то бизнес по строительству жилого дома принесет хорошую прибыль.

Связываться с подобной деятельностью лучше людям, которые ранее сталкивались с недвижимостью и имеют опыт в данной сфере деятельности.

В противном случае, неопытный предприниматель может столкнуться со многими проблемами, которые, в первую очередь, будут связаны с большими стартовыми инвестициями и риском их потерь.

Краткий бизнес-план для строительства жилого многоэтажного дома

Чтобы запускать проект по строительству многоэтажного жилого дома, необходимо составить пошаговый бизнес-план. Он будет содержать следующие пункты:

  • Анализ рынка недвижимости региона.
  • Поиск земельного участка.
  • Регистрация бизнеса.
  • Разработка проекта строительства.
  • Проведение геологических экспертиз.
  • Составление финансового плана.
  • Изучение рисков проекта.

Некоторые части бизнес-плана потребуют немало времени и финансов для реализации. Поэтому для каждого этапа необходимо также просчитать ориентировочное время реализации.

Анализ рынка

Прежде чем выбирать земельный участок под постройку будущего дома, необходимо определиться, будет ли спрос на жилые квартиры в данном регионе.

Ключевым фактором в таком анализе станет платежеспособность потенциальных покупателей. Также необходимо изучить статистику местности по вопросу внутренней миграции.

Понятие того, насколько район становиться популярным и разрастается, поможет просчитать наличие перспектив для запуска стройки.

Также стоит изучить предыдущею историю местности. Если, например, на месте будущего дома ранее был построен промышленный завод, то вряд ли квартиры в таком месте будут пользоваться спросом.

Перспективы для развития строительного проекта есть как в большом, так и маленьком городе. Если говорить про мегаполисы, то в них перспективными местами могут стать окраины города, которые будут активно заселяться приезжими. В маленьких городах запустить строительный проект можно в любой популярной местности, где этому не будут перечить другие законодательные и геологические нюансы.

В маленьких городах также стоит рассмотреть вопрос о наличии финансовых учреждений, которые смогут выдать кредиты или ипотечные средства потенциальным покупателям. Возможно, с такими организациями стоит организовать партнерские отношения, чтобы обеспечить нормальный уровень продаж квартир в будущем.

Поиск земельного участка

Законодательством Российской Федерации не предусмотрено определенных критериев для выбора участка под строительство жилого дома. Но, если внимательно проанализировать земельное и строительное законодательство, то можно выделить территории, на которых запускать строительство многоэтажного жилого дома нельзя. К разряду таких земельных участков относятся:

  • те, которые не предназначены для жилого строительства;
  • те, которые расположены недалеко от источников техногенного и санитарного загрязнения;
  • те, которые имеют большой уровень грунтовых вод, оползней и из-за этого не могут быть предназначены для строительства жилого дома.

Чтобы получить точный ответ по поводу разрешенного места под строительство, необходимо воспользоваться экспертизой со стороны инженерно-геологических и инженерно-экологических заключений организаций, которые проводят необходимые исследования и дают на их основе соответствующие заключения.

Стоимость подобных экспертиз может составлять около 30 тыс. руб. Заказывать подобные исследования имеют право только собственники соответствующих земельных участков.

Выбирая участок под строительство, лучше всего обращать внимание на те территории, которые имеют РВИ – разрешенный вид использования под строительство многоэтажных жилых помещений. Но, если для выбранной территории предусмотрен другой вид РВИ, то строительство запускать на ней нельзя.

Когда все необходимые экспертизы для земельного участка будут проведены и разрешения получены, можно заниматься вопросом оформления земли. Ее можно либо купить, либо арендовать.

Если это муниципальный или федеральный участок, то его лучше всего взять в аренду. Если земля находиться в частном владении, то в таком случае проще оформить ее выкуп.

Так можно избежать дальнейших неприятностей с нынешними владельцами земли.

Для выбранного земельного участка в местной администрации необходимо оформить разрешение для строительства многоэтажного жилого дома.

Разработка проекта строительства жилого дома

Важным этапом бизнес-плана для строительства жилого многоэтажного дома является разработка его проекта. Ее необходимо заказывать в специальных организациях. Стоимость создания одного проекта может составлять около 500 тыс. руб. В самом проекте будут рассматриваться следующие нюансы:

  • расположение дома;
  • способ постройки дома (блочная система, каркасная система и другие);
  • планировка и размещение квартир;
  • количество этажей;
  • количество квартир;
  • чистовая отделка.

В проекте будут рассмотрены не только вопросы, касающиеся архитектуры самого дома, но и подключения к нему необходимых коммуникаций:

  • подведение электричества;
  • подключение канализационной системы;
  • подключение отопительной системы и другие.

Далее, в администрацию для утверждения необходимо передать такие документы:

  • план по подключению дома к системам водоснабжения;
  • архитектурный проект дома;
  • рабочий проект дома;
  • план по подключению к системам электроснабжения;
  • план по подключению к системам газораспределения;
  • описание внешней территории дома.

После того как все документы будут утверждены в администрации, предприниматель может начинать запуск проекта по строительству дома.

Регистрация бизнеса

Такой вид предпринимательской деятельности как строительство недвижимости необходимо обязательно зарегистрировать. Для этого лучше всего выбрать организационно-правовую форму ООО. В заявлении на регистрацию необходимо указать код ОКВЭД 41.

20 «Строительство жилых и нежилых зданий». После этого нужно открыть счет в банке и стать на налоговый учет.

Счет открывать лучше в той финансовой организации, с которой далее будут вестись партнерские отношения по факту выдачи ипотечных кредитов клиентам.

При регистрации ООО необходимо предоставить такие документы:

  • копии учредительных документов;
  • квитанцию об уплате государственной пошлины;
  • копии паспорта и ИНН учредителя или доверенного лица (и нотариально заверенное разрешение на представительство);
  • заявление на регистрацию ООО.

После того, как организацию официально зарегистрируют, ее владельцу необходимо обязательно вступить в  СРО.

Следующим этапом оформления документации для многоэтажного жилого дома будет подписание договоров (ДДУС) с будущими жильцами квартир.

Именно в этот момент застройщик дома имеет право привлекать к строительству инвесторов. Это прописано в Федеральном законе «О строительстве многоквартирных домов».

Организация строительства

Предпринимательскую деятельность в недвижимости лучше всего начинать со строительства домов на 10 этажей. Каждый дом будет состоять из 5 подъездов, а на каждом этаже можно расположить по 3 квартиры. Каждая из них будет отличаться размеров в 1 комнату и примерно в 30 кв.м. Лучше всего для строительства выбирать монолитные дома.

Для того, чтобы запустить строительство, необходимо закупить следующую технику:

  • погрузчики;
  • миксеры для бетона;
  • самосвал;
  • инструменты для строителей;
  • автокран;
  • спецодежду;
  • прочее техническое оборудование.

Большая часть работ по строительству дома будет проводиться отдельно. Так, замешивание и поставку бетона, обеспечение инженерными системами и коммуникациями будут организовывать сторонние компании. Подобные операции будут стоить около 13,5 тыс. руб./кв.м.

Период строительства для объекта таких масштабов может занять от 1,5 до 2 лет.

Реклама

Запустить проект по строительству жилого многоэтажного дома – это дело не простое и длительное. Но, чтобы в итоге обеспечить хороший уровень продаж, параллельно с развитием проекта необходимо запускать и рекламную кампанию.

В данном случае уместной будет как наружная, так и онлайн реклама. задача – это охватить как можно больший сегмент потенциальных покупателей. На рынке недвижимости сложно запустить целевую рекламу, ведь клиент в данной сфере может быть, где угодно (молодые семьи, инвестиционная компания и другие).

Самыми эффективными методами наружной рекламы будут следующие:

  • реклама на телевидении;
  • реклама по радио;
  • реклама на билбордах;
  • реклама в транспорте;
  • реклама в тематических изданиях.

Также не стоит забывать по онлайн продвижение бизнеса. Для этого необходимо:

  • создать страницы в социальных сетях;
  • создать сайт;
  • пустить контекстную рекламу в поисковых системах.

Очень важно, чтобы новый проект по строительству был всегда на слуху у жильцов региона. Чем больше и раньше людей о нем услышит, тем легче создать активный спрос на предложение квартир, а значит и их продажи.

Рабочий персонал

Чтобы запускать такой масштабный проект, как строительство жилого многоэтажного дома, необходимо нанять немалый штат сотрудников. Он будет состоять из около 100 человек. В их число войдут:

  • 4 бухгалтера;
  • 6 менеджеров по продажам;
  • 40 разнорабочих;
  • 40 строителей;
  • 8 бригадиров;
  • 5 помощников главных специалистов;
  • директор;
  • заместитель директора;
  • главный инженер;
  • начальник стройки.

Важное требование ко всем сотрудникам такой организации – это наличие профильного образования. Преимуществом для многих станет также наличие опыта работы в своей специальности не менее пары лет, а также отличное ориентирование на современном рынке недвижимости России.

Месячный фонд оплаты труда с учет всех налоговых выплат составит около 4 млн. руб.

Финансовый план

Тщательное составление финансового плана поможет разобраться в том, насколько проект может стать рентабельным и перспективным.

Общая сумма расходов на открытие строительной фирмы составит около 3,2 млн. руб. Самую большую долю из них займет оплата труда и закупка оборудования. Чтобы обеспечить строительный процесс всем необходимым инвентарем, на оборудование придется потратить около 2 млн. руб.

Регистрация бизнеса, создание проекта, проведение рекламной компании, стоимость строительных работ и прочие расходы составят около 250 млн. руб.

Размер стартовых инвестиций в проект строительства жилого многоэтажного дома очень большой. Из-за этого, перед запуском проекта также стоит тщательно продумать список будущих инвесторов.

Помимо стартовых инвестиций также стоит учесть ежемесячные расходы. Оплата аренды земельного участка, процентов по кредиту, амортизации, коммунальных услуг, ФОТ, рекламной компании и непредвиденных расходов составит около 6,3 млн. руб.

Ожидаемую прибыль от такого проекта можно получить в размере 12,3 млн. руб. в месяц. Если обеспечить хороший уровень продаж, то проект может стать очень перспективным и эффективным.

Основные риски строительства жилого многоэтажного дома

Бизнес, связанный с недвижимостью считается одним из самых рискованных. Застройщик может столкнуться с такими проблемами:

  • снижение платежеспособности местного населения;
  • риск банкротства компании;
  • дефицит профессиональных рабочих.

Риск банкротства заключается в том, что в процессе строительства может возникнуть множество ситуаций, которые создать большие непредвиденные расходы. Такие проблемы очень часто связаны с погодными условиями. Для предупреждения подобного риска необходимо обеспечить большой страховой финансовый фонд.

Проблема с неквалифицированными сотрудниками в сфере строительства является очень популярной. Это связано с тем, что подобные специальности не считаются престижными. Хорошие профессионалы в сфере строительства очень часто уезжают на заработки заграницу. Чтобы успеть набрать команду хороших специалистов, их поиск стоит начинать параллельно с разработкой проекта будущего дома.

Строительный бизнес является не простой сферой деятельности. Он связан с большими потерями и возможной прибылью. Чтобы открыть успешную строительную компанию, необходимо быть готовым много над этим работать. Стоит также попробовать получить опыт на работе с более мелкими проектами по строительству, чтобы далее было проще.

Источник: https://biznesovo.ru/biznes-plany/kak-zarabotat-na-stroitelstve-zhilyh-domov

Заработок на своем участке земли: семейный бизнес на даче

Бизнес план земельного участка

Сразу оговоримся, что статья предназначена для собственников (или будущих владельцев) относительно небольших участков земли. Крупные землевладельцы и так знают, как извлечь прибыль, а тем, кто только становится на путь заработка на недвижимости, рекомендуем ознакомиться с нашими рекомендациями здесь: часть 1 и часть 2.

Исходя из этого, мы не будем затрагивать тему заработка на сельскохозяйственных землях и промучастках, т.к. такая земля чаще всего мелкими лотами не продается. Но многие данные здесь советы можно использовать и для них.

Остановимся на земле, предназначенной под застройку – индивидуальное жилищное строительство (ИЖС), дачное строительство и личное подсобное хозяйство (ЛПХ). Начнем с незастроенных еще участков – голой земли.

Если вы купили участок, но по каким-то причинам начать строительство пока не можете, нет смысла давать земле простаивать. Заработать можно даже на «дикой» земле.

Главный (хоть и малодоходный) способ – отдать участок в аренду. Вы можете удивиться, что кто-то захочет арендовать надел земли, предназначенной под застройку. Но главное знать, где искать желающих.

Если поселок в стадии активного строительства, вы можете обратиться к владельцам магазинов по продаже строительных материалов и инструментов с предложением разместить у вас на участке временную торговую точку.

Во время стройки и ремонтов всегда чего-то не хватает – то кабеля, то розетки, то валика для покраски. И за всем этим придут к ним – не ехать же в город за мелочью.

Капитальный магазин строить в таких местах смысла нет, а вот «контейнер» поставить вполне можно.

Второй вариант – сдать строительному бизнесу под складирование стройматериалов, которые можно держать под открытым небом.

Если поселок уже заселен, вполне возможно кто-то захочет воспользоваться вашей землей в качестве приусадебного участка. Низкодоходный, но вполне реальный вариант при откладывании строительства на неопределенный срок.

Конечно, большинство способов, описанных в этом разделе, подойдут и для «голой» земли – например, выращивание культур или разведение домашних животных. Но эффективно ухаживать за всем этим, не проживая на участке, вы не сможете. Не говоря уже о том, что увидев добро без охраны, воры мешкать не станут.

Аренда дома

Начнем с уже известной вам аренды. Только с постройкой возможностей гораздо больше – можно сдавать жилье как в долгосрочную постоянную аренду, так и на сезон (если домик дачный). Если готовы потратить свое время, сдавайте жилье посуточно (например, на выходные). Мороки немного больше, но и доход выше.

Выращивание сельхозкультур

Растить то же самое, что и крупные фермеры, на небольшом участке не выйдет. Но мы подобрали для вас основные направления, на которые стоит обратить внимание.

К сожалению, мы не можем дать совета по типу «сажайте это, продавайте там, получите Х денег». Мало того, что цена на сельхозпродукцию сильно колеблется год от года в зависимости от урожая, так еще и могут подвести:

  • Погода
  • Качество посадочного материала
  • Неожиданные заболевания
  • Вредители

Помимо этого, на получаемый доход повлияют следующие факторы местности, где расположен участок:

  • Климат
  • Качество грунта
  • Поливочная и грунтовая вода

Из-за невозможности предсказать все эти факторы (тем более, что у каждого они будут свои) мы не будем называть конкретные цифры.

Картофель

Одно из самых неприхотливых и при этом востребованных растений. Правда и заработать на картошке много не удастся. Но не забывайте, что вы и сами будете с картофелем, поэтому сэкономите семейный бюджет на покупке еды – эту сумму можно смело записывать в прибыль.

Если хранить корнеплоды негде – продавайте сразу после сбора. Если в доме есть место для хранения – реализуйте весной, будет дороже.

Зелень

Любимый многими продукт для выращивания на небольшом участке – это зелень (укроп, петрушка). Но учтите, что наибольшую прибыль в этом случае получают ранней порой. Если хотите «снимать сливки», вам понадобится теплица.

Помидоры

В данный момент существуют сорта, которые плодоносят с весны до поздней осени (конечно, в тепличных условиях), а кусты вырастают в целые деревья. Не зря большой процент тех людей, которые живут лишь на доходы от подсобного хозяйства, занимается именно этим видом деятельности.

Ягоды

Клубника, черная смородина – это те ягоды, которые могут принести в несколько раз больше прибыли с сотки земли, чем уже перечисленные способы. Но учтите, что они требуют:

  • Знаний и опыта
  • Особых условий хранения
  • Бережной транспортировки

Если вы не уверены в своих силах, лучше остановиться на более простых вариантах, а уже потом пробовать этот.

Грибы

Очень перспективный бизнес, даже если говорить о «стандартных» сортах типа вешенок (самый простой вариант) и шампиньонов (чуть более требовательные растения).

Однако понадобится большой, теплый и оборудованный для выращивания продукции подвал.

А если освоите экзотические сорта и договоритесь с парой-тройкой ресторанов на поставку, то скорее всего обеспечите себе не просто дополнительный, а и основной доход.

Цветы

Мы не рекомендуем выращивание цветов широкому кругу будущих садоводов. Процесс это непростой: каждый вид предъявляет свои требования к почве, воде и удобрениям. При этом искать клиентов на продукт роскоши в кризис и в сельской местности весьма затруднительно. А свежесть цветов угасает очень быстро.

Это не значит, что нет людей, успешно выращивающих цветы. Есть, и их много. Но если у вас нет собственного транспорта и торговой точки в городе или оптового покупателя, то рисковать, пожалуй, не стоит. Разве что к выращиванию цветов у вас просто лежит душа, и вы получаете от этого удовольствие.

Рассада и семена

На рассаде и семенах всего вышеперечисленного можно заработать в разы больше, чем на плодах роста. Особенно если речь идет о редких, плодовитых или очень красивых (в случае цветов) сортах.

Да и затраты на реализацию меньше – многие организовывают доставку семян, продавая их через интернет. Основная проблема в том, что выращивание растений на семена требует куда большего умения, чем просто культивирование их в пищу.

Если вы начинающий садовод, не соблазняйтесь высокими доходами – приобретите хотя бы начальный опыт.

Животноводство

Переходим к следующему варианту – животноводству. Здесь важно понимать, что в любом случае будут ощутимые траты:

  • Капитальные затраты на постройку хозяйственных помещений
  • Закупка кормов
  • Работники для ухода (если сами вы работаете и не можете обеспечить постоянный присмотр)

Обратим ваше внимание на неочевидный момент: болезни и последующая потеря поголовья. Этот риск обязательно нужно закладывать при подсчетах выгоды. Даже если заболевание не коснется непосредственно ваших животных, их могут уничтожить, если вы попадаете в карантинную зону (например, в случае африканской чумы свиней). А компенсация при этом не покроет затрат.

Куры

Неприхотливые, быстрорастущие птицы, не требующие много корма и места – казалось бы, идеальный вариант для «дачного разведения». Но практика показывает, что растить кур на мясо сейчас не выгодно, цена едва покрывает затраты. Все дело в громадных птицефабриках, с которыми трудно тягаться в себестоимости продукции.

Можно продавать инкубационные яйца (стоят в 10 раз дороже обычных!) и цыплят, но инкубатор обойдется довольно дорого. Это приличные стартовые затраты и расход места, которое можно использовать под что-то еще. Для «домашнего» бизнеса на первых порах не лучший вариант.

Свиньи

По-прежнему популярны, но в основном потому, что готовы употреблять что угодно – свинью можно вырастить даже на картофельных очитках. Но если вы растите не для себя, а на продажу, то выйдете примерно «в ноль» по тем же причинам, что и с курами.

Кролики

Еще не так давно были очень популярны в домашних хозяйствах – кормить можно скошенной лично травой. Но учитывая то, что кроличьи клетки начали исчезать с частных подворий, стоит задуматься, есть ли выгода в их выращивании.

Известны успешные истории построения приусадебного бизнеса на кроликах, но это, чаще всего, не привычные нам грызуны, а пока экзотические породы (например, гиганты). Если удастся договориться с ресторанами на поставки не совсем обычного мяса (для необычных блюд по завышенной цене), то процветание обеспечено.

Нестандартные варианты

Перепелки. Нельзя сказать, что перепела – это нечто новое на нашем рынке, но занимается ими по-прежнему не так много людей. Учитывая, что все больше народу стремится к здоровому питанию, популярность этой птицы постоянно растет: помимо диетического мяса в ее яйцах не содержится плохого холестерина.

Черви. Удивлены? А зря. Огромная масса червей используется:

  • Для корма аквариумным рыбкам
  • При подкормке рыбы в водоемах на «рыбьих фермах»
  • В белковых добавках для домашних питомцев
  • Для «реанимации» земли после уничтожения червей удобрениями (ведь без них невозможен нормальный дренаж почвы)

И еще в огромном количестве более мелких отраслей. При этом черви готовы уничтожать отходы вашей жизнедеятельности и прекрасно от этого размножаются! Очень нестандартный, но в такой же мере перспективный вариант.

Пчелы. Продукты пчеловодства в цене всегда. Но заниматься этим видом деятельности сможет далеко не каждый человек и не везде позволят организовать пасеку. Поэтому вариант на «большого любителя».

Экотуризм

Нестандартный вариант заработка без отрыва от «производства» на приусадебном участке. Экотуризм приобретает все большую популярность, «приобщиться к земле» пытается масса народу. В этом случае вам даже не придется делать работу самостоятельно – многие жители мегаполиса считают эту работу отдыхом и готовы заплатить вам, чтобы сделать все за вас!

Еще одна разновидность экотуризма – семейный контактный зоопарк. Заведите на участке несколько птиц, пару кролей, поросят и козочек. Затем можно брать с посетителей деньги за то, что они покормят зверушек и сфотографируются с ними.

Уже придумываете план?

Конечно, мы охватили далеко не все возможные варианты получения прибыли с вашего земельного участка. Но, надеемся, описанные пути развития дадут толчок вашим начинаниям, благодаря которым дополнительный заработок на своих 20 сотках скоро превратится в основной вид деятельности.

Источник: https://msk-zem.ru/stati/kak-zarabotat-na-svoem-uchastke-zemli.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.