+7(499)-938-42-58 Москва
+7(800)-333-37-98 Горячая линия

Что такое дкп квартиры

Содержание

Что такое договор купли-продажи квартиры, основные положения

Что такое дкп квартиры

Любой акт купли-продажи является сделкой и оформляется специальным документом – договором, порядок оформления которого регулируются положениями §1, гл.30, ч.2 ГК РФ. Покупка квартиры относится к отдельным видам купли-продажи и регулируется определенными законодательными нормами ст.549-558, §7, гл.30, ч.2 ГК РФ.

Что такое договор купли-продажи квартиры?

Договор купли-продажи квартиры (ДКП) – документ, подтверждающий акт совершения купли-продажи квартиры и содержащий значимые и дополнительные условия.

Согласно требованиям, действующего законодательства, основной договор купли-продажи квартиры оформляется только в письменном виде. Нарушение условий, допущенные в ДКП делают его ничтожным или оспоримым, что приводит к сложным юридическим проблемам в будущем.

задача ДКП – государственная регистрация заключения сделки и факта перехода права собственности от продавца к новому владельцу в УФРС (Росреестре). После регистрации участники сделки получают собственные экземпляры подтверждающие факт совершения покупки.

Как выглядит договор купли-продажи квартиры сегодня? Это договор купли-продажи квартиры образец, которого соответствует стандартной форме и содержащий условия перехода права собственности на квартиру и выписку из ЕГРП, регистрирующую таковой перехода за определенным лицом, совершенный по указанной дате.

Виды договоров купли-продажи квартиры

В работе с недвижимостью выделяют следующие виды ДКП квартиры:

  • покупка у застройщика (первичный рынок);
  • покупка у единственного владельца;
  • покупка у нескольких собственников (находящаяся в долевой собственности);
  • продажа квартиры, принадлежащей дееспособному или несовершеннолетнему;
  • выделение доли несовершеннолетнему покупателю;
  • продажа с иждивением;
  • покупка с привлечением ипотеки;
  • при участии третьих лиц.

Обязательные и дополнительные условия договора купли-продажи квартиры

Договор купли-продажи квартиры должен содержать следующие сведения:

  • наименование документа, дата и место заключения;
  • сведения о договаривающихся сторонах;
  • предмет договора – местонахождение, назначение площади (для квартиры указывается: жилое помещение), фактическую жилую и общую площадь по данным Титула, какая доля продается (часть или целиком);
  • суть договора (продажа);
  • цена квартиры при продаже;
  • данные о проживающих (информация о владельцах каждой доли недвижимости, порядке их выписки, освобождении продаваемого имущества; сохранение права продавца на проживание после ее продажи; наличие обременений (например, не полностью выплаченная ипотека, находится ли жилье в залоге у банка по взятому кредиту, судебные ограничения и т. п.)).

Внимание! В случае выявления обременений, регистрирующие органы имеют право отказа в заключении ДКП.

Дополнительные условия содержат особенности для конкретного ДКП. Они устанавливаются сторонами по взаимному соглашению и содержат различного рода обязательства, гарантии, возможные неустойки и штрафы в случае неисполнения дополнительных условий.

К дополнительным условиям относятся:

  1. порядок и форма проведения расчетов;
  2. подписание Передаточного акта, снятие с регистрации и выписка проживающих в квартире, фактическая передача купленной квартиры;
  3. ключевые особенности квартиры, оказывающие влияние на стоимость: проведение ремонта, наличие дефектов, продажа с мебелью;
  4. наличие/отсутствие долгов по коммунальным платежам;
  5. распределение расходов на осуществление сделки;
  6. условия распределения ответственности между Продавцом и Покупателем;
  7. порядок разрешения споров, в том числе связанных с третьими лицами;
  8. порядок расторжения ДКП и ответственность сторон за его расторжение;
  9. форс-мажор;

Важно! При отсутствии обязательных пунктов договор считается неправильно оформленным, он не будет заверен нотариусом и зарегистрирован в УФРС. Дополнительные условия должны быть таковыми, чтобы не могли признаваться судом кабальными.

Кто составляет договор купли-продажи квартиры?

При покупке на первичном рынке договор купли-продажи квартиры составляют юристы застройщика.

При покупке у единственного владельца, составить договор купли-продажи можно самостоятельно.

На вопрос, как составить договор купли-продажи квартиры самостоятельно, рекомендуется обратиться за помощью к профильному юристу. Так как образцы, представленные в Интернете, могут потерять правовую актуальность, быть составлены с ошибками, не учитывать индивидуальные нюансы сделки.

Точность составления договора в первую очередь важна для покупателя. После того как продавец получит деньги, квартира перейдет в собственность покупателя и возможные последствия, включая оспаривание действительности сделки, будут возложены на покупателя, даже признанного судом добросовестным.

Вероятность возврата покупателю денег при расторжении ДКП по суду минимальны.

Оформление и регистрация договора

После составления договора нужно обратиться к нотариусу, который проверит правильность оформления всех условий ДКП на соответствие действующему законодательству, после чего он сможет его заверить.

При покупке квартиры от застройщика или с единственным собственником нотариальное заверение является необязательным, но рекомендуется, в случае, если одна из сторон опасается, что договор может быть признан ничтожным или оспорен.

Для всех остальных случаев договор должен быть нотариально заверенным.

При нотариальном оформлении нотариус принимает все риски ответственности при признании сделки ничтожной. Это понижает вероятность признания договора недействительным, в случае оспаривания его правомерности третьими лицами.

Внимание! В случае оспаривания ДКП нотариус обладает правом на подтверждение покупателя в качестве добросовестного приобретателя, что окажет значительное влияние на судебное решение.

Ответственность нотариуса страхуется и в случае если стороны ДКП понесут ущерб, то таковой компенсируется из специального страхового фонда Федеральной нотариальной палаты.

Далее, нужно отправиться в МФЦ или УРФС и подать нотариально заверенный договор для регистрации.

Для признания ДКП заключенным в УРФС на нем ставятся:

  1. отметка о регистрации перехода права;
  2. круглая гербовая печать Росреестра;
  3. дата регистрации и ФИО регистратора, которые проставляют в специальном прямоугольном штампе.

Последствия признания договора купли-продажи квартиры ничтожным или оспоримым

Порядок признания ДКПК ничтожным регулируется положениями §2, гл.9 ГК РФ о недействительности сделок.

Согласно действующему законодательству ничтожной, по суду, является сделка, заключение которой изначально проходило с явными нарушениями законодательных норм.

Фактически сделка принципиально не может заключаться, а значит, однозначно признается недействительной.

Таковыми причинами считаются:

  • Подделка документов.
  • Сделка с несовершеннолетним или недееспособным.
  • Мнимые, фиктивные и притворные соглашения.
  • Сделка с квартирой, распоряжение которой запрещается или ограничивается законом. Например, покупка жилья у совершеннолетнего дееспособного детдомовца, которая досталась ему от родителей или родственников.

Важно! Законодательство разделяет ничтожность сделки от ее оспаривания, т. е. от нарушения законных интересов и нанесения ущерба продавцу, покупателю или третьим лицам.

Для оспоримых сделок нет явных признаков, которые делают ее ничтожной, но ее можно расторгнуть и/или потребовать компенсировать нанесенный ущерб.

В любом случае решение о признании сделки ничтожной или оспоримой принимает суд.

К оспоримой и ничтожной сделке применяются разные сроки давности. Для оспариваемой – 1 год, для ничтожной – 3 года, который может увеличивается до 10 лет (ст.181 ГК РФ).

Источник: https://infportal.ru/fizlitsa/dogovor-kupli-prodazhi-kvartiry.html

Предварительный договор купли-продажи квартиры, образец заполнения

Что такое дкп квартиры

/ Квартира / Предварительный договор купли продажи

До оформления основного договора купли-продажи продавец и покупатель могут по соглашению сторон оформить предварительный договор купли-продажи, договор аванса или договор задатка. Заключение предварительного договора достаточно часто применяется при совершении сделок с недвижимостью.

В соответствии с Гражданским кодексом (ст.429 ч.1) по предварительному договору стороны сделки обязуются в будущем заключить основной договор о передаче какого-либо имущества, оказании определенных услуг и выполнении работ на тех условиях, которые зафиксированы в предварительном договоре.

Образец предварительного договора купли-продажи квартиры вы можете скачать по ссылке в конце статьи.

Применительно к сделке купли-продажи жилой недвижимости данная норма означает, что покупатель и продавец квартиры или другого объекта недвижимости имеют право заключить предварительный договор, в котором будут прописаны все важные условия планируемой сделки купли-продажи.

Необходимость в предварительном договоре возникает в том случае, если основной договор по каким-то причинам не может быть заключен сразу. Например, если покупателю требуется время, чтобы собрать денежные средства для оплаты квартиры, или продавцу нужно подготовить все необходимые документы.

Предварительный договор купли-продажи дает сторонам определенную гарантию того, что сделка в будущем будет заключена именно на оговоренных условиях, в том числе и по согласованной ранее цене.

Несмотря на то, что предварительное соглашение не влечет за собой передачу квартиры, оно обладает юридической силой и приводит к определенным правовым последствиям. Поэтому стороны сделки должны ответственно подойти к составлению и заключению предварительного договора купли-продажи, чтобы избежать неприятных последствий в дальнейшем.

Существенные условия договора

Обязательными условиями предварительного договора купли-продажи являются предмет договора (то есть описание квартиры или другого продаваемого имущества), стороны договора и цена продаваемого имущества. Исходя из перечисленных условий, стороны в будущем обязуются заключить договор купли-продажи именно указанной квартиры и именно по оговоренной цене.

В предварительном договоре также обычно указываются порядок и сроки заключения основного договора. Кроме того, при продаже квартиры в договор включаются условия о внесении аванса или задатка, которые являются определенной гарантией для сторон. Обычно сумма аванса или задатка при продаже квартиры составляет 5-10% от общей суммы сделки.

При составлении предварительного договора стороны должны четко понимать разницу между авансом и задатком, чтобы представлять последствия расторжения такого договора в одностороннем порядке.

Внесение продавцом аванса дает сторонам возможность отказаться от оформления основного договора купли-продажи, вернув аванс. Это может произойти, например, при изменении цены на недвижимость.

В этом случае, продавец, заинтересованный в продаже квартиры по более высокой цене, может отказаться от исполнения предварительного договора без штрафных санкций. По другому дело обстоит, если в договоре используется термин «задаток». Получив задаток, продавец может отказаться от исполнения условий договора, только вернув покупателю задаток в двойном размере.

Если же расторжение предварительного договора происходит по инициативе покупателя, задаток остается у продавца. Таким образом, задаток повышает степень ответственности сторон за неисполнение обязательств по предварительному договору купли-продажи.

В договоре должны содержаться все реквизиты сторон:

  • фамилия, имя, отчество, полные паспортные данные и адрес, если стороной договора является физическое лицо;
  • наименование, организационно-правовая форма, местонахождение, номер свидетельства о государственной регистрации юридического лица, если оно выступает стороной договора. При сделке с юридическим лицом в договоре также указываются фамилия, имя и отчество представителя, выступающего от имени юридического лица;
  • реквизиты доверенности, если лицо, подписывающее договор, действует на основании доверенности.

Узнайте, как продать квартиру в ипотеке, возможные варианты и способы продажи.

Полный перечень необходимых документов для регистрации права собственности на квартиру, можно найти по этому адресу.

Срок действия договора

Чаще всего в предварительном договоре купли-продажи объекта недвижимости стороны указывают срок заключения основного договора. Если же срок не определен сторонами, то согласно нормам гражданского законодательства основной договор купли-продажи жилья должен быть заключен в течение одного года с момента подписания предварительного соглашения.

Если сделка купли-продажи не совершается в установленный срок или срок, установленный законом, то предварительный договор перестает действовать.

Основные ошибки при заключении предварительного договора

Стороны недооценивают важность предварительного соглашения, не считая его важным документом. Тем не менее, расторжение такого договора в одностороннем порядке может привести к штрафным санкциям.

Некоторые застройщики предлагают потенциальному покупателю заключить предварительный договор купли-продажи квартиры в отношении незавершенных объектов строительства, однако заключение такого договора является не совсем правомерным, так как его предметом выступает несуществующий на данный момент объект недвижимости.

И хотя судебная практика допускает заключение такого договора, вопрос о юридической силе предварительного соглашения на отсутствующий объект остается открытым.

В предварительном договоре оговариваются не все важные условия предстоящей сделки купли-продажи. Это может привести к разногласиям при заключении основного договора и даже к признанию предварительного договора недействительным (если отсутствуют обязательные условия, без которых данный договор не имеет юридической силы).

Следовательно, сторонам сделки нужно внимательно составлять предварительный договор купли-продажи, осознавая всю степень ответственности.

Образец предварительного договора купли-продажи квартиры – скачать в формате .doc

Источник: https://infonedvizhimost.com/kvartira/predvaritelnyj-dogovor-kupli-prodazhi/obrazets-zapolneniya.html

Что такое ДКП и как его составить в 2020 году? — pr-flat.ru

Что такое дкп квартиры

03.10.2019

Если при покупке квартиры в строящемся доме между застройщиком и покупателем оформляется договор долевого участия (ДДУ), то при приобретении жилья на вторичке или в готовой новостройке необходимо заключить договор купли-продажи (ДКП).

Что такое договор купли-продажи недвижимости, когда он нужен и как его правильно составить?

Что такое ДКП?

Договор купли-продажи (ДКП) — юридическое соглашение о том, что продавец передаст покупателю право на определенную вещь, являющуюся предметом по договору, за оплату в оговоренном размере и на указанных условиях.

ДКП по недвижимости необходим при сделках купли-продажи жилья, на которое ранее было зарегистрировано право собственности.

Это может быть квартира на вторичном рынке, а также жилье в новостройке, которую застройщик уже сдал в эксплуатацию. Аналогично ДКП оформляется при сделках с земельными участками, зданиями, сооружениями и т.д.

Продавцом/покупателем по ДКП может выступать как физическое, так и юридическое лицо.

Особенности ДКП при сделках с недвижимостью

Договор купли-продажи – это широкое понятие, более того такие соглашения могут быть как устными, так и письменными. Мы ежедневно заключаем ДКП, например, совершая покупки в магазине или на рынке.

Особенностью ДКП при сделках с недвижимостью является то, что такое соглашение обязательно оформляется в письменном виде. Исключений не существует. Только на основании подписанного сторонами документа Росреестр зарегистрирует переход права собственности от продавца к покупателю.

В сделке по ДКП принимают участие как минимум две стороны. Но дополнительно могут быть включены доверенные лица, представляющие чьи-либо интересы.

Купить квартиру по ДКП возможно как у физического лица, так и у компании

Нужен ли нотариус в сделках с ДКП по недвижимости?

Согласно действующему законодательству существует ряд сделок с недвижимостью, в которых обязательно удостоверение нотариуса. Во всех прочих случаях достаточно простого подписанного сторонами соглашения.

Основные виды сделок с недвижимостью, в которых необходимо участие нотариуса:

– если по ДКП покупается/продается доля в квартире или доме (ч. 1 ст. 42 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»),

– если покупается/продается квартира вашего ребенка или человека, находящегося под вашей опекой (ч. 2 ст. 54 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»),

– в случае покупки/продажи квартиры при условии пожизненной выплаты средств на содержание — ренты (ст. 584 ГК РФ).

В подавляющем большинстве прочих сделок с недвижимостью необходимо лишь соблюсти требования гражданского кодекса, а именно:

– указать стороны по ДКП,

– указать предмет договора,

– стоимость и порядок оплаты от покупателя продавцу,

– прописать условия передачи предмета договора.

Как составить договор купли-продажи квартиры?

ДКП квартиры – это документ по сделке на крупную сумму. Если есть сомнения по правильности составления договора, лучше проконсультироваться с юристом.

Застройщики, продающие свои квартиры в готовых домах по ДКП, уже имеют готовые шаблоны, по которым реализуют недвижимость. Также, если вы покупаете квартиру по договору купли-продажи в ипотеку, соглашение с продавцом будет проверено уполномоченными службами банка-кредитора. Но внимательно ознакомиться со всеми условиями ДКП стоит в любом случае.

Обратите внимание на следующие основные пункты ДКП на квартиру: 

– Стороны по ДКП. Должны быть указаны владелец прав на недвижимость и покупатель, которому эти права передаются; 

– Предмет договора. Необходимо указывать полный адрес объекта недвижимости, тип (квартира), размер (общая площадь квартиры), кадастровый номер;

– Цена квартиры. Стоимость объекта – обязательный пункт ДКП. Цена квартиры указывается в российских рублях; 

– Финансирование сделки. В соглашении указывается источник финансирования сделки со стороны покупателя – собственные средства или ипотека; 

– Порядок и условия оплаты. Оплата по сделке купли-продажи квартиры может осуществляться разным путем, например, через аванс или задаток. В договоре указываются даты, сроки и условия передачи денежных средств, а также способ расчетов – безналичным переводом, через банковскую ячейку, аккредитив и т.д.

Права на недвижимость переходят не после подписания ДКП, а только после регистрации договора

Подписание ДКП на квартиру еще не означает передачу прав на нее. Переход права собственности происходит только после регистрации сделки в Росреестре.

Источник: https://pr-flat.ru/blog/chto-takoe-dkp-i-kak-ego-sostavit/

Как составить договор купли продажи квартиры самостоятельно 2020

Что такое дкп квартиры
Спросить у юриста быстрее. Это бесплатно!

Если вы намерены продать свою квартиру в любом уголке России, то вам необходимо знать все нюансы этой риелторской сделки в 2020 году и, конечно же, как составить договор купли продажи квартиры самостоятельно.

Коротко о главном: что такое договор купли-продажи квартиры

Для того, чтобы право собственности на квартиру перешло от продавца к покупателю, обе стороны заключают договор купли-продажи квартиры (сокращенно ДКП). В данном документе указываются все условия для передачи собственности. Они делятся на основные юридические условия — существенные, и дополнительные, цель которых -конкретизировать разные нюансы в договоре.

Момент подписания договора переводит данный юридический документ в статус «заключенный». И все, что описано в нем, становится для покупателя и продавца обязанностью по исполнению условий договора.

Заключенный обеими сторонами договор будет передан в составе пакета документов для государственной регистрации перехода права на собственность в Росреестр, каждой из сторон после выдается один экземпляр выписки из ЕГРП.

Каждый экземпляр должен быть оформлен надлежащим образом, иметь круглую гербовую печать и штамп регистратора, также в нем отчетливо должны быть обозначены дата регистрации, подпись и инициалы должностного лица. Сам же ДКП в момент подписания, согласно постановлению еще 2013 года, регистрации не подлежит.

С правилами составления и использования ДКП недвижимости можно ознакомиться в Гражданском Кодексе РФ. Образец договора можно скачать с интернета или взять у любого нотариуса.

Скачать образец: Договор купли-продажи квартиры

Заключается договор в одной из двух форм:

— нотариальной;

— простой письменной.

При этом обязательное заключение КПК у нотариуса требуется в ряде случаев:

  1. Если квартира в долях и продажа осуществляется постороннему лицу.
  2. Если квартира принадлежит несовершеннолетнему (или ограниченно дееспособному) гражданину.
  3. Если собираются продавать квартиру с иждивенцем, имея на руках договор пожизненного содержания последнего.

Юристы рекомендуют использовать первую форму по целому ряду причин: от обеспечения конструктивного диалога в процессе сделки и обеспечения гарантий, что договор стопроцентно отвечает требованиям закона, до юридического подтверждения дееспособности продавца, включение в договор дополнительных и важных в каждом конкретном случае условий. Все это снижает ряд рисков именно для покупателя, и, как правило, именно он оплачивает эти услуги.

Фактическое выполнение обязательств ДКП происходит в момент подписания Акта приема-передачи проданной квартиры.

Обязательные условия любого договора купли-продажи

Договор не будет считаться заключенным, если в его тексте будет отсутствовать хотя бы одно из обязательных условий:

  1. Наименование.
  2. Стороны, что заключают договор.
  3. Предмет договора – название собственности (квартира).
  4. Суть договора.
  5. Цена договора.
  6. Перечень лиц, проживающих в квартире, которые сохраняют право пользования жильем после совершения сделки, и сроки снятия их с регистрации в ней.

Дополнительные условия вносятся по желанию сторон, что делает их автоматически существенными и обязательными для исполнения. Варианты таких условий:

  • Форма, место и время расчета покупателя с продавцом;
  • Оговаривается время и условия фактической передачи собственности;
  • Состояние жилплощади в момент передачи. Наличие в ней мебели, счетчиков, ремонта;
  • Подтверждение, что квартира не была приобретена с использованием материнского капитала;
  • Подтверждение, что продавец выполнил нотариальное обещание ПФ и выделил долю в жилье, купленном за МК, своим детям;
  • Уточнение, что квартира приобреталась с использованием ипотеки Сбербанка;
  • Условия расторжения договора;
  • Кто оплачивает государственную пошлину и другие (указываются какие) расходы во время сделки;
  • Неустойка (штраф), которые накладываются на каждую сторону в случае неисполнения обязательств.

Только после того, как договор купли-продажи квартиры составлен по всем правилам, в нем присутствуют все существенные элементы текста и перечислены все важные дополнительные условия, все нюансы оговорены и согласованы, проверено соответствие всем документам, отсутствие ошибок и опечаток, стороны ставят свои подписи.

Нюансы при оформлении договора при покупке квартиры по доверенности

Всегда существуют нюансы при разных видах сделок, особенно при покупке квартир. И каждый случай должен найти отражение в условиях договора, чтобы сделка не обернулась потерей денег или судебными разбирательствами.

Скачать образец: Договор купли-продажи квартиры по доверенности

К примеру, при оформлении покупки квартиры по доверенности больше всего возникает рисков у покупателя. Как это происходит?

Владелец жилплощади имеет полное право осуществить сделку через законного представителя, на имя которого выписывается и нотариально заверяется доверенность.

Представитель чаще всего называется юридическим термином «поверенный».

Договор, подписанный им, имеет такую же юридическую силу, что и при заключении с собственником квартиры, и в нем обязательно уточняется, что в сделке участвует доверенное лицо со стороны продавца.

Но в чем же тогда состоит риск? Основная опасность, конечно, в том, что заполучить такую доверенность обманным путем или подделать для опытных мошенников не оставляет труда. Естественно, такая сделка будет недействительна.

Во-вторых, доверенность могут отозвать, при этом не уведомив никого из трех сторон: покупателя, поверенного или нотариуса.

В результате сделка опять же будет недействительна или же, если условия договора это учитывают, такой отзыв поможет покупателю в данной ситуации хотя бы вернуть деньги в судовом порядке.

Но лучше еще до момента заключения сделки проверить данный документ в списке (реестре) отмененных доверенностей.

Покупка квартиры с банковским долгом (при ипотеке)

На рынке недвижимости можно часто найти предложения о продаже квартир, находящихся в ипотеке. При этом оформить договор купли-продажи можно только на квартиры, предлагаемые на вторичном рынке.

То есть когда продавец уже является ее законным владельцем. Узнать, является ли квартира в залоге у банка, может кто угодно, направив запрос в реестр ЕГРН посредствам Росреестра или МФЦ.

Какова роль банка при составлении договора при ипотеке?

Скачать образец: Договор купли-продажи квартиры в ипотеку

Если покупается квартира с долгом и покупатель готов его погасить в процессе сделки, то составляется предварительный договор купли-продажи, по условиям которого покупатель дает авансом сумму на погашения кредита, а после приобретает квартиру уже без задолженности перед банком.

Если сумма слишком велика, то к заключению договора подключается третья сторона – представитель банка. В этом случае обременение (долг по ипотеке) переходит покупателю, и все расчеты будут происходить через банковские ячейки или аккредитивы.

Альтернатива покупки квартиры с обременением – это покупка в рассрочку на первичном рынке недвижимости (у застройщика). Хотя и здесь немало юридических тонкостей.

Подходит данный вариант сделке только тем людям, которые имеют относительную финансовую стабильность и уверены, что ближайшие полгода (два года) они будут получать достаточно большие доходы, позволяющие выплачивать «кредит».

Рассрочки бывают двух видов: краткосрочные и долгосрочные, и у каждой из них может быть разная процентная ставка.

Собственно, на этот нюанс нужно и обращать внимание при составлении договора, как и на другие данные: точный адрес приобретаемой квартиры, ее площадь, состояние, график выплат и штрафы за просрочку платежа.

Вообще-то на практике принято составлять три разных вида документов о приобретении такой квартиры:

  • договор купли-продажи;
  • договор участия в долевом строительстве (сокращенно ДУ);
  • предварительный договор купли-продажи.

Покупка квартиры с двумя собственниками

Одной из самых специфических сделок является подписание договора купли-продажи квартиры с двумя собственниками. В этом случае, прежде, чем совершать какие-либо действия с общим имуществом, одному владельцу необходимо получить согласие второго. Кроме этого, до этого момента все владельцы должны заверить у нотариуса соглашение, четко определяющее доли каждого из них.

Продать свою долю третьим лицам владелец одной из долей может только после письменного отказа остальных, так как по закону они в приоритете, и приобрести часть квартиры необходимо предложить в первую очередь им.

Даже сроки оговорены в этом случае: только через месяц после предложения совладельцам можно выставлять на продажу квартиру.

А если один из собственников – несовершеннолетний, нужно еще и получить согласие из государственных органов опеки.

ОСТАЛИСЬ ВОПРОСЫ? СПРОСИТЕ У НАШИХ ЮРИСТОВ:

Источник: https://Yur01.com/zhilishhnoe-pravo/pokupka-kvartiry/kak-sostavit-dogovor-kupli-prodazhi-kvartiry

Договор купли-продажи квартиры между физическими лицами – образец и бланк 2020 года

Что такое дкп квартиры

Квартира найдена, документы в порядке, цена устраивает и вы уверены, что покупаете у собственника. Осталось только скрепить сделку письменным соглашением. Рассмотрим, какие важные моменты нужно учесть при составлении договора купли-продажи квартиры между физическими лицами.

Что такое договор купли-продажи квартиры (ДКП)?

Письменным отражением договоренностей, достигнутых между продавцом и покупателем, их прав и обязанностей в отношении исполнения своих намерений является договор купли-продажи квартиры. Согласно п. 1 Ст. 454 ГК РФ основными юридическими последствиями его подписания служит передача:

  • квартиры и прав на нее к покупателю;
  • денежных средств за квартиру к продавцу.

Все условия сделки должны быть четко прописаны в договоре купле-продаже. С момента его подписания у сторон возникают обязанности по их исполнению.

На основании ДКП происходит государственная регистрация перехода права собственности на квартиру к новому владельцу.

В случае, когда в данный момент стороны не могут заключить основной договор купли-продажи, они вправе закрепить свои договоренности в предварительном договоре. В нем прописываются все условия, которые будут перенесены в соглашение о сделке, и указывается дата, когда она состоится.

Кто составляет договор купли-продажи?

Нужно ли заверять договор купли-продажи у нотариуса?

Составляется договор в простой письменной форме или нотариальной. Причем оговорены случаи, когда нотариальное заверение является обязательным. Это продажа жилья:

  • по договору ренты, предусматривающему пожизненное содержание с иждивением (ст. 584 ГК РФ);
  • одним из собственников которого является несовершеннолетний гражданин либо лицо, признанное ограниченно дееспособным (ч. 2 ст. 54 Закона № 218-ФЗ от 13.07.2015);
  • доли в квартире (ч. 1 ст. 42 Закона № 218-ФЗ).

Остальные ситуации могут быть оформлены договором в простой письменной форме с соблюдением всех требований к такому виду документов. При желании и по договоренности сторон можно обратиться за составлением соглашения к нотариусу.

С 1 февраля 2019 года удостоверивший сделку нотариус направляет в Росреестр документы самостоятельно, служащие основанием для перехода права собственности к новому владельцу квартиры. В регистрирующий орган передается электронный документ, заверенный электронной подписью нотариуса. Услуга является бесплатной.

Где составляют и регистрируют куплю-продажу квартиры?

Перед тем, как приступать к оформлению сделки купли-продажи необходимо определиться, не требуется ли делать это только в присутствии нотариуса. Если случай не является обязательным к заверению нотариально, то можно использовать простую форму договора.

Составляется документ по обоюдному согласию сторон со всеми условиями, прописанными в пунктах. Чтобы учесть все необходимые с юридической точки зрения моменты, можно обратиться к юристу. Он не только грамотно составит договор, но и разъяснит все правовые последствия сделки.

Помощь в составлении может оказать и риэлтор. Обычно это происходит, когда одна из сторон осуществляла поиск контрагента при участии агентства.

С 01.03.2013 года договор купли-продажи не подлежит госрегистрации. Обязательным является государственная регистрация перехода права собственности на жилой объект к новому владельцу (ст. 551 ГК РФ). Для этого основанием является ДКП, который в обязательном порядке предоставляется в регистрирующий орган – Росреестр или МФЦ.

Как правильно оформить?

Соглашение о сделке составляется на основании ряда документов:

  • удостоверений личностей продавца и покупателя (паспорта),
  • выписки из ЕГРН на объект купли-продажи.

По составу реквизитов следует соблюдать следующие моменты:

  1. Указываются дата составления в письменной форме (без нее договор не будет иметь юридической силы) и место.
  2. Сведения о каждой стороне прописываются в шапке документа с указанием ФИО полностью, паспортных данных и адресов по прописке. В случае, когда договор подписывается представителем продавца, перечисляются его данные и реквизиты документа, на основании которого он представляет интересы собственника.
  3. Существенные условия договора:
  • предмет купли-продажи описывается в соответствии с выпиской из ЕГРН. Согласно статье 554 ГК РФ должны указаны уточняющие сведения, дающие возможность идентифицировать квартиру (точный адрес, площадь, кадастровый номер и иные характеристики, свойственные конкретному помещению);
  • стоимость квартиры, определенная на основании договоренности сторон (ст. 555 ГК РФ). Устанавливается также порядок оплаты наличными, с авансом или задатком. Если стороны договорились о рассрочке платежей, то уточняются их сроки и размер. В этом случае следует прописать, что до момента полного расчета квартира будет находиться в залоге у продавца. Сделка будет зарегистрирована только после того, как покупатель внесет продавцу всю сумму покупки;
  • перечень лиц, за которыми сохраняется право пользования продаваемым жильем. Если такие имеются, то в договоре прописываются их данные с указанием прав на пользование.
  1. Иные условия соглашения включают в себя:
  • информацию о документах, на основании которых у продавца возникло право на квартиру (договор купли-продажи, участия в долевом строительстве, решение суда и т.д.);
  • сведения об ограничениях, если таковые имеются (уточнить ихможно в выписке из ЕГРН);
  • условия освобождения квартиры с конкретикой даты выезда всех жильцов со своим имуществом.
  1. Права и обязанности сторон сделки. Как правило, в этом пункте перечисляются все не противоречащие закону договоренности между продавцом и покупателем. Обычно продавец обязан передать квартиру, а покупатель ее принять.

На какие пункты обратить особое внимание и почему?

В договоре следует предусмотреть следующие моменты:

  • гарантию продавца, что квартира не находится в залоге, аресте или не применены иные меры ограничений;
  • наличие пункта о приемке-передаче квартиры (если не составляется отдельный передаточный акт). Передаточный акт рекомендуется составить в качестве приложения к договору особенно, когда продавец оставляет в квартире мебель и бытовую технику (п. 1 ст. 556 ГК РФ);
  • особое внимание следует обратить на подключение квартиры к телефонной линии. Если продавец не намерен сохранить за собой ее номер, то в договоре нужно указать, что он не возражает против переоформления его на нового собственника;
  • следует прописать также пункт, свидетельствующий об отсутствии задолженности продавца по оплате коммунальных услуг.

Соглашение оформляется в трех экземплярах, каждый из которых подписывается сторонами собственноручно. Фактическая передача имущества подтверждается актом приема-передачи.

Образец (бланк) договора купли-продажи квартиры

Ниже предложены варианты образцов и бланков ДКП при совершении различных сделок.

Образец договора купли-продажи квартиры за наличный расчет в 2020 году

Особенности составления ДКП уже описаны выше. В 2020 году они остаются актуальными.

Скачать образец договора купли-продажи квартиры между физическими лицами. doc

Скачать бланк договора купли-продажи квартиры между физическими лицами. doc

Договор купли-продажи квартиры с задатком

Закрепить квартиру за покупателем поможет N сумма денег в виде задатка.

Скачать образец договора купли-продажи квартиры с задатком. doc

Договор купли-продажи квартиры с материнским капиталом

Молодая семья, получившая материнский (семейный) капитал вправе использовать его средства на улучшение жилищных условий. Но здесь необходимо соблюдать условие обязательного выделения каждому члену семьи доли. Поэтому лучше на этапе оформления сделки включить такое условие в договор купли-продажи.

Законодательство позволяет выделить доли в течение полугода после покупки квартиры. Но тогда потребуется снова обращаться в Росреестр и платить госпошлину за документальное оформление выдела долей. К тому же существует риск того, что это не будет сделано вовремя, что повлечет неприятные последствия.

Договор купли-продажи квартиры, приобретаемой с использование средств материнского капитала, подписывается всеми участниками сделки. Интересы детей младше 14 лет представляют их законные представители (родители или опекуны).

Оплату средствами материнского капитала за жилье можно произвести только после достижения ребенком 3 лет.

Поэтому сделка может быть оформлена договором купли-продажи или договором с рассрочкой. В случае с рассрочкой в соглашении должен быть определен порядок оплаты, согласно которому вносится первоначальный взнос и оставшаяся сумма выплачивается продавцу равными частями в соответствии с графиком платежей.

В договоре сделки обязательно прописываются реквизиты материнского (семейного) капитала, средства которого будут использованы при покупке квартиры.

Образец договора купли-продажи квартиры с материнским (семейным) капиталом. doc

Договор купли продажи квартиры по ипотеке

Перед оформлением ипотечного кредита обязательным является проведение независимой оценки стоимости приобретаемого жилья. На основании этой оценки будет рассчитан и выдан заем.

В ДКП прописывается, что использованы ипотечные средства, а также реквизиты кредитного договора. Этот факт регистрируется вместе с договором сделки в Росреестре, на основании чего в выписке будет содержаться отметка об обременении квартиры в виде залога у банка.

Договор купли-продажи квартиры с использованием кредитных средств Сбербанка. doc

Договор купли продажи квартиры по доверенности

Интересы одной из сторон сделки может представлять доверенное лицо. Тогда в договоре указываются его персональные данные и реквизиты доверенности, на основании которой он действует. Она должна быть заверена нотариально и приложена к договору.

Образец ДКП квартиры по доверенности по безналичному расчету через Сбербанк (Росреестр). doc

Бланк ДКП квартиры по доверенности между физическими лицами. docx

Источник: https://kupiproday-kvartiru.ru/kuplja-prodazha/dogovor-kupli-prodazhi-kvartiry-obrazec-mezhdu-fizicheskimi-licami/

Договор купли-продажи при покупке квартиры на вторичном рынке — Справочник Недвижимости

Что такое дкп квартиры

Вы нашли квартиру, проверили все документы, договорились о цене и убедились, что заключаете сделку с собственником. Самое время составить договор купли-продажи (ДКП). Рассказываем, как это сделать правильно.

Договоритесь о форме договора купли-продажи. Стандартный договор купли-продажи может иметь простую письменную форму, а может быть, по желанию, заверен у нотариуса. Если у квартиры несколько собственников, форма договора будет только нотариальной.

Почему шаблоны договоров не подходят

Договор, заключённый в простой письменной форме, — самый простой и дешёвый вариант заключения сделки, но очень важно составить его правильно.  Если сделку попытаются оспорить, суд во многом будет опираться на пункты договора.

Хотя все договоры купли-продажи квартир имеют ряд общих положений, каждый из них должен составляться с учётом конкретных условий сделки (например, сроков физического и юридического освобождения квартиры и иногда порядка расчётов).

Использовать типовой шаблон нельзя, потому что в нём могут быть не полностью отражены права и обязанности сторон — если возникнет спорная ситуация, доказать свою правоту будет сложно.

В этом случае риску подвергается именно покупатель — он может потерять деньги, — поэтому, выбирая простую письменную форму, доверьте составление договора профессионалу — юристу или риелтору.

Что делает нотариус

Составлять ДКП у нотариуса выгодно, прежде всего, покупателю.

Нотариус отвечает за безошибочность оформления ДКП, за соблюдение в нём всех прав и обязанностей сторон договора, а также разъясняет нюансы его исполнения и вносит при необходимости дополнительные пункты в условия договора.

Кроме того, нотариус проверяет наличие и правильность нужного для заключения сделки пакета документов и после подписания договора может взять на себя регистрацию перехода права собственности в Росреестре.

Сколько стоят услуги нотариуса

Если у  квартиры несколько собственников, участие нотариуса в сделке обязательно. Стоимость его услуг фиксированная и зависит от города. Например, в Москве это 25 000 рублей. Если же стороны привлекают нотариуса по своему желанию, стоимость его услуг будет зависеть от размера госпошлины, а госпошлина — от кадастровой оценки квартиры.

Если квартира стоит до 10 млн рублей включительно, стоимость услуг нотариуса рассчитывается по схеме: 7 000 рублей + 0,2% суммы, превышающей 1 млн рублей. Подробнее о ценах на услуги нотариусов можно почитать на сайте Федеральной нотариальной палаты. А ещё договоры, заключённые у нотариуса, обычно регистрируют быстрее — за 3–4 дня.

Для договоров, составленных в простой письменной форме, этот срок больше — от 10 дней.

Что обязательно должно быть в договоре купли-продажи

В договоре, вне зависимости от того, какие у сделки нюансы, обязательно должны быть указаны:

  •  полные паспортные данные продавца и покупателя, включая место рождения, код выдавшего паспорт подразделения и адрес прописки;
  • характеристики квартиры: её адрес, этаж и общая площадь;
  •  документ, на основании которого у продавца есть права на квартиру (например, договор купли-продажи) и регистрационные данные;
  • права и обязанности, ответственность сторон;
  • заверения и гарантии продавца: это стандартный пункт, в котором продавец заявляет, что квартира не под арестом, не в залоге, не является обязательством, не куплена с использованием материнского капитала и так далее;
  • цена договора: сумма, которую покупатель уплачивает за квартиру;
  • лица, зарегистрированные в квартире, порядок и сроки освобождения ими жилплощади.

В договоре обязательно указывается полная стоимость квартиры. Продавцы часто просят указать заниженную сумму, чтобы заплатить меньше налогов. Не соглашайтесь на это. Если что-то пойдет не так, и сделка будет оспорена, вернуть вы сможете только прописанную в договоре сумму.

Что ещё хорошо бы указать в договоре купле-продажи

Помимо  обязательных, в договоре можно прописать любые дополнительные условия, которые помогут разрешить спор, если он возникнет. Такими условиями могут быть:

  • Форма передачи денег за квартиру — когда и каким способом будут производиться денежные расчёты.
  • Срок, в который продавец освободит квартиру и передаст её вам.
  •  Состояние квартиры — наличие или отсутствие в ней ремонта и мебели. Указывают обычно наличие сантехники и электроники, а иногда и мебели. В квартире премиум-сегмента стоимость мебели и предметов интерьера может составлять до 10–15% от суммы сделки. Поэтому всё, что представляет собой ценность, прописывается в описи. Она прикладывается к договору купли-продажи. Это гарантия того, что продавец не заберёт с собой картину или дизайнерский столик.
  • Порядок разрешения споров, например, если на квартиру начнут претендовать третьи лица.
  •  Основания для расторжения договора. Причиной для расторжения договора чаще всего служит неисполнение сторонами обязательств. Например, если покупателю досталась квартира с огромными долгами за коммунальные услуги или совсем не в том состоянии, которое было прописано в договоре: после потопа или «убитая» после прощальной вечеринки.  
  • Размер неустойки и штрафных санкций для обеих сторон на случай несоблюдения условий договора.
  •  Кто оплачивает расходы по сделке, например, нотариальную госпошлину.

Когда подписывать договор

Если у договора купли-продажи простая письменная форма, то договор подписывают в банке во время закладки денег в ячейку. Если договор составлял нотариус, его подписывают заранее, до передачи денег, в офисе в присутствии нотариуса.

Когда договор вступает в силу

Договор можно считать заключённым, как только он подписан (с этого момента обе стороны обязаны выполнить все прописанные в документе условия) , а исполненным — когда подписан акт приёмки-передачи квартиры.

Авторы: команда Яндекс.Недвижимости и Гурам Базадзе. Иллюстратор: Таисия Смирнова

Источник: https://realty.yandex.ru/spravochnik/posts/kak-sostavit-dogovor-kupli-prodazhi

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.