+7(499)-938-42-58 Москва
+7(800)-333-37-98 Горячая линия

Договор купли продажи дома по ипотеке

Содержание

Предварительный договор купли-продажи дома с земельным участком в 2019 году (ПДКП) – скачать, образец, бланк, с задатком, по ипотеке, в рассрочку

Договор купли продажи дома по ипотеке

Предварительный договор купли-продажи дома с земельным участком заключается в определенных ситуациях при невозможности оформления основного соглашения. Как заключить предварительный договор? Какие документы и сведения требуются для оформления документа? Ответы далее.

Образец договора и пример заполнения

Предварительный договор – это официальный документ, по которому одна сторона – продавец намеревается продать другой стороне – покупателю определенное недвижимое имущество (в данной ситуации дом с прилегающим к нему земельным участком) на определенных условиях (статья 429 Гражданского кодекса РФ).

Для каждой из сторон соглашения документ дает определенные гарантии:

  • продавец получает уверенность, что покупатель на дом и участок найден и независимо от каких-либо сторонних факторов имущество будет продано в установленный срок;
  • покупатель получает гарантии, что дом и надел не будут проданы третьим лицам, а так же с течением времени не увеличится цена недвижимости.

Скачать бланк предварительного договора и ознакомиться с правилами и примером его заполнения можно у нас на сайте.

СКАЧАТЬПредварительный договор купли-продажи дома с земельным участком

Бланк документа должен содержать следующие данные:

  • полные реквизиты сторон (покупателя и продавца). Если соглашение заключается между частными лицами, то указываются ФИО, дата рождения, адрес проживания, реквизиты гражданского паспорта. Если сторонами сделки являются юридические лица, то требуется указать наименование и адрес регистрации организации, ИНН;
  • описание имущества, передаваемого в собственность покупателю. В отношении земельного участка указываются адрес расположения, кадастровый (условный) номер, площадь надела, разрешенное использование, наличие/отсутствие обременений (например, водоохранная зона). В отношении дома рекомендуется указать адрес, кадастровый номер, площадь, количество этажей. Дополнительно указываются реквизиты свидетельства о регистрации (выписки из ЕГРН), которыми подтверждается право владения домом и земельным наделом;
  • стоимость имущества и порядок проведения расчетов. Условиями соглашения может быть предусмотрена:
  1. Одна выплата по договору.
  2. Наличие аванса, который, как правило, передается продавцу в момент заключения предварительного соглашения. Если договор заключается с авансом, то в обязательном порядке требуется указать сумма начального платежа.
  3. Рассрочка. Оплата в рассрочку производится по конкретному графику, утвержденному сторонами и являющемуся приложением к соглашению.
  • права, обязанности, ответственность сторон за несоблюдение существенных условий сделки;
  • сроки реализации намерения продать дом с земельным участком;
  • дополнительные условия, которые являются существенными хотя бы для одной из сторон соглашения;
  • перечень приложений.

В каких ситуациях заключается, и на какой срок

Подписание предварительного договора необходимо, если:

  • на момент заключения соглашения продавец не может приступить к оформлению основного договора. Причинами могут являться:
  1. Отсутствие полного пакета документов, необходимого для заключения и государственной регистрации договора купли-продажи дома с прилегающим земельным наделом.
  2. Наличие недочетов в строении, которые требуется устранить перед заключением сделки и так далее.
  • основной договор не может быть заключен по причине отсутствия полной денежной суммы у продавца;
  • приобретение недвижимости производится с помощью заемных средств. Условия по ипотеке большинства банков таковы, что выдача заемных средств осуществляется на покупку конкретного имущества, что может подтверждаться только заключением предварительного соглашения.

Предварительный договор может быть заключен на любой определенный срок, который указывается в документе. Если прямого указания конкретного срока отсутствует, то основной договор требуется заключить в течение 12 месяцев с момента подписания предварительного соглашения.

Какие нужны документы и сведения

Предварительный договор должен быть заключен на условиях полностью аналогичных основному соглашению.

Для составления документа потребуется подготовить:

Если сделка оформляется представителем продавца или покупателя, то дополнительно потребуются паспорт представителя и нотариальная доверенность.

Если одной из сторон соглашения является несовершеннолетний гражданин, то паспорт заменяется свидетельством о рождении. Дополнительно потребуется получение разрешения органов опеки на совершение сделки купли-продажи.

Как оговаривается задаток

Если условиями соглашения предусмотрена передача аванса (задатка), то одними из существенных аспектов будут являться:

  • сумма авансового платежа;
  • порядок передачи средств покупателю. Если предполагается перевод средств на расчетный счет продавца, то дополнительно указываются полные реквизиты банковского счета;
  • сроки передачи средств;
  • порядок возврата аванса в случае досрочного расторжения предварительного договора или не заключения основного соглашения. Авансовый платеж может быть возвращен полностью или частично или удержан в качестве компенсации за несоблюдение условий договора.

Расписка о получении аванса, образец

Получение авансового платежа может подтверждаться:

  • отдельным пунктом в предварительном соглашении;
  • распиской.

Расписка должна содержать следующие данные:

  • дату и место составления документа;
  • ФИО, адрес проживания и паспортные данные покупателя, выступающего в качестве лица, выдающего документы и аналогичные данные продавца, который получает деньги и данный документ;
  • реквизиты предварительного договора, являющегося основанием для передачи денежных средств;
  • описание имущества, за которое передаются деньги;
  • сумма аванса (должна быть указана числом и прописью);
  • подписи сторон.

Расписка может быть оформлена:

  • сторонами самостоятельно;
  • у нотариуса;
  • в присутствии свидетелей.

Расписка о получении задатка

Какие часто совершаются ошибки при заключении договора, вероятные проблемы

Типичными ошибками при заключении любого договора купли-продажи недвижимого имущества, в том числе и предварительного соглашения о купле дома с земельным участком, являются:

  • указание недостоверных сведений о продавце или покупателе. Умышленное искажение информации в целях мошенничества, ошибка, опечатка указывают на то, что одна из сторон сделки не соответствует действительности, что приведет к невозможности оформления основного соглашения и отказе в государственной регистрации сделки;
  • указание недостоверных сведений об имуществе, что с точки зрения законов считается попыткой чужую недвижимость. Такая сделка так же не будет зарегистрирована;
  • указание в соглашение более низкой стоимости недвижимости. В большинстве случаев такие действия производятся с целью снижения суммы налога, возникающего при реализации недвижимости. Однако следует учитывать, что возникает риск неполучения полной стоимости дома и земельного участка, что в последствии будет невозможно доказать в суде;
  • отсутствие сведений о лицах, которые наравне с продавцом имеют право распоряжения имуществом или проживания в указанном доме. Отсутствие данных может привести к отказу в регистрации сделки, совместному проживанию с третьими лицами или оспариванию сделки в дальнейшем;
  • включение в договор пунктов, которые хотя бы одна из сторон не намерена выполнять. Такая ситуация может возникнуть при оформлении предварительного договора по шаблону, представленному в интернете, без тщательного изучения соглашения и его правки под собственные требования;
  • отсутствие пунктов соглашения, которые хотя бы по мнению одной из сторон имеют существенное значение;
  • включение в предварительный договор условий, противоречащих действующему законодательству;
  • несоблюдение письменной формы соглашения, которая предусмотрена Гражданским кодексом;
  • несоблюдение прав преимущественной покупки при оформлении имущества, находящегося в долевой собственности.

Чтобы избежать большого количества проблем рекомендуется перед оформлением предварительного соглашения проверить все документы на недвижимость, их соответствие реальным данным и друг другу, паспорта сторон. Дополнительно рекомендуется получить предварительную консультацию юриста.

Источник: https://yurzone.ru/poryadok-zaklyucheniya-predvaritelnogo-dogovora-kupli-prodazhi-doma-s-zemelnym-uchastkom.html

Предварительный договор купли-продажи дома по ипотеке Сбербанка

Договор купли продажи дома по ипотеке

Выдача займа на приобретение жилья может занять несколько месяцев. Чтобы согласовать все вопросы, подписывается предварительный договор купли-продажи дома с земельным участком по ипотеке. Документ позволяет регламентировать действия всех заинтересованных в сделке лиц, пока не подписан основной контракт.

Особенности ипотеки Сбербанка

В указанном банке клиентам предлагают несколько займов на покупку жилья. Если планируется строительство индивидуального дома, то денежные средства могут быть предоставлены на следующих условиях:

  • ставка от 10% в год;
  • сумма займа не менее 300 000 рублей;
  • период пользования деньгами от 1 года до 30 лет;
  • клиент оплачивает минимум 25% от затрат из собственных средств.

Сбербанк выдает займы на покупку дома

Если гражданин желает заключить договор купли-продажи с использованием ипотеки, то он может получить кредит на следующих условиях:

  • ставка от 8,6% годовых;
  • граждан сам оплачивает от 15% стоимости недвижимости;
  • срок займа – от 1 года до 30 лет;
  • банк предоставляет кредит от 300 000 рублей.

Порядок проведения сделки

Процесс получения займа для приобретения недвижимости условно делится на несколько этапов:

  1. Первое обращение в банк. Сперва гражданин выбирает финансовую услугу. Обычно банки предлагают кредиты для покупки жилых помещений в строящихся домах, для приобретения готового дома или квартиры, для возведения индивидуального дома, для покупки жилья с господдержкой и т.д. Человек заполняет анкету-заявку, прилагает документы
  2. Выбор недвижимости. Если заём предварительно одобрен, гражданину даётся около 90 дней на то, чтобы подыскать подходящий вариант в рамках выбранной финансовой услуги. Например, человек может обратиться к риэлторам или самостоятельно найти дом, который устраивает его по цене и другим параметрам.
  3. Заключение предварительного договора. Собственник жилого помещения, покупатель и банк устанавливают стоимость сделки, сколько гражданин передаст продавцу собственных средств, в какие сроки завершится оформление, описывают иные вопросы.
  4. Подготовка к переходу прав на недвижимость. Владелец вывозит своё имущество, выписывает жильцов и т.д. Покупатель собирает деньги на 1 взнос, оформляет документы для получения ипотеки.
  5. Составляется и подписывается основной договор в трёхстороннем порядке. Покупатель перечисляет деньги, заключает кредитный договор с банком. Продавец получает средства от нового собственника и от финансовой организации, передаёт ключи. Иногда подписывается акт приёма-передачи помещения.
  6. Регистрация сделки. Стороны представляют подписанный контракт в Росреестр. В базу данных новый владелец обязан также зарегистрировать обременение ипотекой. Собственник не вправе распоряжаться недвижимостью, пока не расплатиться с долгом.

Заключение договора купли-продажи

Подписание основного соглашения обычно происходит в банке. Юрист организации хочет контролировать процесс, поэтому стороны приглашаются в отделение.

Часто клиентов волнует, кто составляет договор купли-продажи квартиры при ипотеке. Граждане избавлены от необходимости нести дополнительные издержки на оплату услуг юристов, так как контакт целиком оформляется в банке.

Договор оформляется в банке

Типовой договор купли-продажи по ипотеке от Сбербанка стороны не могут изменять. Формально у клиента финансовой организации есть право вносить в текст любые корректировки, но на практике юристы компании редко идут на уступки.

Любые изменения в договоре ослабляют юридическую защиту банка, что может негативно сказаться на позиции организации в судебном процессе.

Что такое предварительный договор

Это документ, где лица берут на себя обязательства через определённый срок заключить соглашение о чём-либо, например, о купле-продаже земельного участка с домом. Подобный договор необходим, когда решение о совершении сделки принимается задолго до её реализации. Например, переход прав на жилое помещение происходит после регистрации соглашения в Росреестре.

В предварительном договоре оговариваются существенные условия будущего контракта: цена, порядок расчётов, характеристики недвижимости. Если одна из сторон нарушит описанные условия, то другая сторона сможет требоваться компенсации материальных издержек.

Что включает в себя предварительный договор купли-продажи

В документе должна быть отражена следующая информация:

  • данные сторон: Ф.И.О. или официальное наименование организации, адрес, паспортные данные;
  • описание жилого помещения: адрес, жилая и общая площадь, количество комнат и т.д.;
  • предмет сделки: возмездная передача недвижимости;
  • стоимость;
  • порядок оплаты цены помещения: аванс, расчёт, перечисление кредита банком;
  • права и обязанности сторон;
  • меры ответственности и гарантии реализации договора;
  • сроки.

Если гражданин не знает, как правильно оформить предварительный договор, то ему стоит взять за основу шаблон банка. Типовые документы можно скачать на официальном сайте кредитной организации.

Предварительный договор с задатком составляется, когда покупатель находит выгодный для себя вариант. Человек хочет связать продавца обязательствами, пока сам не оформит документы в банке на получение кредита. Если продавец получит более выгодное предложение и пожелает расторгнуть контракт, ему будет необходимо вернуть задаток в двукратно размере.

Подписание договора контролируется юристом

Образец договора

Каждое соглашение составляется по одному шаблону. Пример договора купли-продажи ипотечного жилья включает:

  1. Название документа, дату и место его оформления.
  2. Преамбулу, где указываются сведения о продавце и покупателе: Ф.И.О., реквизиты паспорта, номер СНИЛС, адрес регистрации, гражданство, дата и место рождения. Также пишется, что стороны заключили данный договор о нижеследующем.
  3. Предмет. Указывается, что продавец желает передать жилое помещение покупателю в собственность. Квартира или дом детально описываются. Гарантируется, что помещение не имеет обременений.
  4. Цена недвижимости. В пункте детально описывается, сколько и в каком порядке покупатель перечисляет собственнику денег, сколько – банк.
  5. Порядок передачи жилого помещения. В пункте регламентируется, как и в какие сроки покупатель получит право пользоваться недвижимостью.
  6. Права и обязанности сторон.
  7. Меры ответственности за нарушение пунктов соглашения.
  8. Прочие условия. В пункте описывается порядок разрешения разногласий, дата вступления соглашения в силу, количество экземпляров и т.д.
  9. Подписи сторон и реквизиты.

Скачать предварительный ДКП

Образец договора по военной ипотеке должен включать в себя следующую информацию:

  • сумма, которую гражданин погашает за счёт средств целевого займа;
  • номер договора о получении субсидии, предусмотренной постановлением Правительства № 370 от 15.05.2008 г., которым регулируется выдача военной ипотеки;
  • ФГУП «Росвоенипотека» и банк имеют равные права в отношении залога (жилого помещения).

Гражданин, который обращается в банк для получения займа на покупку недвижимости, должен чётко следовать инструкциям юристов финансовой компании. Представители организации сами предоставят типовой договор и укажут порядок действий.

Источник: https://finansopyt.ru/banki/ipoteka/predvaritelnyj-dogovor-kupli-prodazhi-doma-po-ipoteke-sberbanka.html

Договор купли продажи с ипотекой – важные моменты

Договор купли продажи дома по ипотеке

Банки предлагают свой типовой договор купли-продажи с ипотекой, несмотря на то, что формально документ является двусторонним соглашением между продавцом и покупателем.

При согласовании изучайте каждое слово. В случае противоречий вашим интересам — требуйте внесения изменений.

После сделки оригинал договора хранится у покупателя и продавца, а если сделали дополнительный экземпляр, то и в банке.

Не исключено возникновение спорных ситуаций в дальнейшем. Заинтересованные лица и правосудие будут руководствоваться нормами закона и условиями договора. Составляйте и читайте внимательно договор, а мы расскажем о рисках, которые необходимо учесть, как их минимизировать на стадии заключения.

Права пользования у третьих лиц

Наличие или отсутствие зарегистрированных в жилом помещении граждан видно по выписке из домовой книги или справке о регистрации. Получить их можно в МФЦ, паспортном столе.

В интересах покупателя полное отсутствие зарегистрированных лиц. Выселение тех, кто не был выписан до сделки, может оказаться проблематичным, даже если в договоре предусмотрены условия и сроки их снятия с регистрации.

Принудительно это сделать можно только по решению суда.

Среди зарегистрированных, а также незарегистрированных в продаваемой квартире граждан могут быть те, у которых имеется законное право пользования, не зависимо от перехода права собственности:

  • прописанные на момент приватизации, и давшие согласие на приватизацию без их участия и включения в состав собственников;
  • те, кому помещение предоставлено для проживания по завещательному отказу (например, Собственник квартиры пишет завещание на Машу и в завещании указывает, что Маша обязана предоставить Паше пожизненное проживание в этой квартире бесплатно ) Проверяем так: внимательно читаем свидетельство о праве на наследство по завещанию;
  • несовершеннолетние при условии использования при покупке мат.сертификата и не выделении долей детям;
  • рентополучатели.

Случай из практики: В квартире, переданной в залог  банка был прописан ребенок-инвалид (не собственник), для которого эта квартира являлась единственным жильем.

Заемщик перестал оплачивать ипотеку и соответственно банк обратил взыскание на объект  залога — квартиру, и подал в суд.

  В процессе судебного разбирательства эти факты и выяснились, и чтобы банк смог продать квартиру, нужно было снять с регистрационного учета и выселить ребенка-инвалида, а суд в свою очередь на это не пошел и отказал.

Именно этот случай стал причиной изменения требований некоторых банков к выдаче ипотечного кредита. Теперь заемщику выдают ипотеку только при  условии, что все 3-и лица и сам собственник выписались из жилья.

Что делать с третьими лицами?

Покупатель может полностью защитить свои интересы, только вопрос цены. Меры по снижению рисков:

  1. требуйте снять всех с регистрации до оформления документов, часто за покупателя это делает банк;
  2. при отсутствии возможности выписать всех до заключения договора включите в его условия сроки снятия с учета;
  3. рассмотрите возможность обязать продавца освободить помещение от регистрации до получения последнего транша;
  4. если продавцу недвижимость принадлежит на основании приватизации (Договора на передачу квартиры в собственность граждан), то потребуйте справку о зарегистрированных на момент приватизации;
  5. застрахуйте право собственности на покупаемую недвижимость (титул).

Обязательно пропишите в договоре купли-продажи условие: «Стороны, руководствуясь ст. 421, 431.

2, 461 ГК РФ, пришли к соглашению, что в случае признания судом настоящего договора недействительным или расторжения его по обстоятельствам, возникшим по вине Продавца или вследствие предъявления претензий третьими лицами к Покупателю по обстоятельствам, возникшим по вине Продавца, в том числе вследствие нарушения прав третьих лиц при приобретении Объекта недвижимости или любых других, которые суд сочтет подлежащими удовлетворению, и изъятия Объекта недвижимости у Покупателя по этим основаниям, Продавец обязуется возместить Покупателю все понесенные убытки и расходы, связанные с вышеуказанными обстоятельствами».

И: «Продавец довел до сведения Покупателя, а Покупатель принял к сведению, что лиц, призванных на действительную срочную военную службу, временно выезжающих по условиям и характеру работы, в том числе в связи с выездом в загранкомандировку, на учебу, отсутствующих по вопросу выполнения обязанностей опекуна (попечителя), лиц, заключенных под стражу, в соответствии с п.1 ст. 558 Гражданского Кодекса Российской Федерации лиц, сохраняющих право пользования Квартирой после передачи ее Покупателю, находящихся под опекой или попечительством членов семьи собственника данного жилого помещения либо оставшихся  без родительского попечения несовершеннолетних членов семьи собственника, в квартире не имеется».

Банкротство продавца

До трех лет с момента продажи сохраняется риск, что продавца признают банкротом, а сделку с недвижимостью недействительной. Пути снижения рисков покупателя:

  1. включите в договор условие об отсутствии процедуры банкротства продавца;
  2. изучите выписку из ЕГРН на предмет отсутствия обременений;
  3. требуйте от продавца кредитную историю, чтобы убедиться в отсутствии действующих просроченных кредитов;
  4. проверьте сведения о продавце на сайте Федерального реестра о банкротстве (bankrot.fedresurs.ru/DebtorsSearch.aspx?Name=);
  5. проверьте продавца на сайте судебных приставов (fssprus.ru/iss/ip/);
  6. страхуйте титул.

Считаем обязательным включение в договор следующего условия: «Продавец и Покупатель подтверждают и гарантируют, что на момент заключения настоящего договора в отношении них и их супругов не возбуждалось производство по делу о банкротстве; имущество, являющееся предметом данного договора, не входит в конкурсную массу; у них и установленных Законом лиц (конкурсного кредитора, уполномоченного органа) нет намерения начинать процедуру банкротства».

Титульное страхование

Вы, вероятно, никогда не видели рекламу этого типа страхования. Не все компании его предлагают. Те, кто предлагает, собирают комитеты для оценки рисков выдачи полиса каждому клиенту.

Причина проста: вероятность появления лица с правом пользования в разы превышает риск взрыва бытового газа или пожара.

Обзвонив несколько страховщиков, вы можете найти того, кто согласится заключить с вами договор.

Расчеты по договору купли-продажи с ипотекой

В договоре расписан порядок перечисления собственных и кредитных средств, чем подробнее, тем меньше вопросов возникнет при дальнейшем оформлении.

Основные риски для покупателя и продавца кроются в условиях возврата авансового платежа в случае, если сделка не состоится. Виновная сторона может остаться без задатка, а также уплатить штраф.

Отстаивайте свои интересы. Варианты ответственности:

  • аванс остается у продавца, если купля-продажа не состоялась по вине покупателя;
  • продавец возвращает задаток в двойном размере (или с иным штрафом), если виноват он;
  • аванс возвращается без штрафов, не зависимо, чья вина, – такое условие встречается редко.

Вы можете настоять на подробном описании, какие события подразумеваются под виной, чтобы избежать двусмысленности формулировок.

Передачу первого взноса стороны часто документально оформляют предварительным договором.  При этом форма Предварительного договора должна быть такой же как и основной, то есть, если для основного Договора предусмотрена нотариальная форма, то предварительный  договор должен быть нотариальным.

Документ имеет меньшую юридическую силу, чем основной договор купли-продажи с ипотекой. Он закрепляет на бумаге намерения сторон, избавляет от необходимости пересогласовывать ключевые даты основного соглашения, которые сложно просчитать на этапе сбора справок.

Также передача первоначального взноса может подтверждаться распиской.

Никогда не подписывайте договор купли — продажи если прописано, что расчеты полностью произведены, а по факту деньги не переданы. Лучше прописать в договоре именно тот способ расчетов, который будет фактически.

Не подписывайте договор, если цена не соответствует действительности (завышена).

Это весьма опасно, и находятся умельцы, которые на этом наживаются! Покупатель подает в суд, расторгает договор, и суд присуждает Продавцу выплатить сумму, указанную в договоре купли-продажи, и эта сумма существенно больше, чем Продавец получил фактически. (Случай из практики). Будьте бдительны, обращайтесь за консультацией к опытным юристам!

Возможен и другой вид договора по ипотеке с недофинансированием. При понижении цены расчеты прописываются в двух договорах. О рисках такого договора подробнее в статье: Ипотека с недофинансированием

Рекомендуемая статья: Как проходит сделка по ипотеке – часто задаваемые вопросы

Как происходит передача денег при ипотеке продавцу

Все о первоначальном взносе по ипотеке

Отсутствие долгов, арестов и запрещений

Задолженность числится за собственником, а не за его помещением. На практике часто возникают спорные ситуации после перехода права собственности.

Размер долга или его отсутствие целесообразно учесть, когда оформляете договор купли-продажи с ипотекой. При наличии ареста собственности или других обременений вы их увидите в выписке из ЕГРН.

Справка об отсутствии задолженности по услугам ЖКХ выдается в МФЦ или компании, обслуживающей здание (например, УК).

Маловероятно, что банк одобрит ипотеку при наличии задолженности по коммунальным услугам. Но рассмотрите следующие варианты:

  • прописать в договоре обязанность продавца направить аванс на погашение задолженности, что будет подтверждено справкой о погашении;
  • покупка недвижимости вместе с долгом, при этом цена договора соразмерно уменьшается; помните, ипотечный кредит не будет покрывать долг продавца.

О том как покупать или продавать недвижимость, которая в залоге у банка, и правильно оценить риски можно почитать в другой статье: Продажа или покупка недвижимости под залогом.

На наличие или отсутствие арестов и запрещений проверяет банк, запрашивая выписку ЕГРН в электронном виде.

Выписку в электронном виде Клиент может запросить и сам на сайте Росреестра (rosreestr.ru), чтобы убедиться в отсутствии ограничений.

Гарантия получения согласия супругов, если требуется

Супруги имеют одинаковые права на имущество, нажитое в браке, даже когда собственником является только один из них.

С 2017 года купить-продать совместно нажитую недвижимость возможно без письменного согласия супругов, но такие сделки считаются оспариваемыми, о чем будет указывать отметка в Росреестре. Банки требуют нотариально заверять согласие.

Перечислим случаи, когда супруг имеет право распоряжаться имуществом единолично, и согласие второго супруга не требуется:

  • приватизация на одного супруга;
  • получение в дар;
  • наследование;
  • брачный договор, подтверждающий право распоряжения без согласия;
  • покупка на деньги, полученные от продажи имущества, нажитого до брака (требуются документальные доказательства).

Обязательным условием для всех перечисленных случаев является отсутствие зарегистрированного права второго супруга на этот же объект недвижимости.

Целесообразно включить в договор купли- продажи условия: «Продавец и Покупатель подтверждают и гарантируют, что они не имеют брачных договоров и супругов (бывших супругов), согласие которых в соответствии со ст.ст. 34-37 Семейного кодекса Российской Федерации могло бы потребоваться для заключения данной сделки».

Фактическая передача недвижимости и ключей

Переход недвижимости от прежнего собственника к новому происходит по передаточному акту. Он может быть подписан с формулировкой об отсутствии претензий. Условия договора будут считаться выполненными.

Обычно в договоре купли — продажи прописывается, что сам Договор является актом приема-передачи.

Это вынужденное включение такого условия, ведь по требованиям закона недвижимость должна быть передана для государственной регистрации перехода права.

  На практике договорная передача и фактическая передача недвижимости по срокам отличаются. Часто прописывают, что продавец обязан освободить объект и передать ключи либо до определенной даты, либо в течении 14 дней.

Если у покупателя есть претензии к продавцу, он должен их отразить в тексте самого акта фактической передачи, либо в приложении к нему, потребовать устранения. Вы можете ручкой дополнить напечатанный акт. Даже полностью написанный от руки документ имеет юридическую силу, если он читаем и подписан обеими сторонами.

Что проверить перед подписанием:

  • снятие с регистрации лиц, если таковые оставались;
  • отсутствие задолженности за услуги ЖКХ, показания счетчиков;
  • техническое состояние помещения (оно должно соответствовать согласованному в договоре).

По желанию сторон акт фактической передачи можно заверить у нотариуса.

Акт приема-передачи всегда можно составить самим, прописав показания счетчиков, приложив фотографии обстановки и сан. техники, какая должна быть передана. Иначе можно столкнуться с тем, что недобросовестный продавец вывезет все: и обещанную мебель, и акриловую ванну с гидромассажем и даже смесители, люстры, провода с патронами, розетки и выключатели (это печальные случаи из практики).

Шаблон ДКП с ипотекой ВТБ (скачать)

Другие образцы договоров, есть на специальной странице — Онлайн справочник по документам банков для ипотеки.

Если покупать предстоит объект недвижимости, который уже в залоге у банка то ознакомьтесь со статьями:

Покупка залоговой недвижимости под ипотеку Дом.рф (АИЖК)

Покупка квартиры в залоге Сбербанка в ипотеку Сбербанка

Продажа или покупка недвижимости под залогом – оцениваем риски

Заключение

При согласовании сделки сверяйте номера документов, на которые ссылаются ваши договоры и акты. Опечатки даже через несколько лет могут стать формальным основанием признать сделку недействительной.

Любые выписки и свидетельства носят справочный характер, их форма меняется вместе с законодательством, многие из них упраздняются. Правоустанавливающими документами остаются договор и акт. Помните об этом, храните их в надежном месте.

Уважаемы читатели, если у Вас остались вопросы, задайте их в комментарии.

Оцените автора (11 5,00 из 5)

Источник: https://onipoteka.ru/ipoteka-onlajn/dogovor-kupli-prodazhi-s-ipotekoj-vazhnye-momenty-dlya-prodavca-i-pokupatelya.html

Оформление договора купли-продажи жилого дома с земельным участком

Договор купли продажи дома по ипотеке

Договор купли – продажи дома с ЗУ оформляется по стандартной схеме. Но имеется один нюанс — объектов передачи будет 2. Составить договор можно самостоятельно, а можно обратить за помощью к юристу.

Разберем подробно в статье каковы особенности составления документа, если приобретается в ипотеку или с использованием материнского капитала, а также размер финансовых издержек и требуется ли заверение нотариата.

Как правильно оформить?

С юридической точки зрения, операции, осуществляемые с земельным участком, касаются и дома, стоящего (строящегося) на нем.

Об том указано в положениях Гражданского кодекса:

  1. при передаче прав собственности на дом передаются права и на участок (и наоборот);
  2. операции купли – продажи ЗУ и недвижимого имущества регистрируются в Росреестре.

При покупке имущества и надела оформляется 1 договор. Составляется в письменной форме, скрепляется подписями участников.

В документе необходимо отразить:

  • название соглашения;
  • дату и место его заключения;
  • предмет договора;
  • параметры и признаки каждого объекта (расположение, назначение земли, номер, площадь и пр.);
  • цену — общую и для каждого продаваемого объекта по отдельности.

Важно! По желанию стороны могут включить дополнительные сведения (ответственность участников, требование к регистрации, форс-мажорные обстоятельства и прочая).

В соглашении четко указываются данные обеих сторон. Предмет договора необходимо описывать подробно: указать информацию о земельном участке и жилой недвижимости. При наличии хозяйственных построек указываются сведения и о них. Если дом жилой, указывается его кадастровый номер.

Следует описать, в каком состоянии находится недвижимое имущество на момент продажи, из каких материалов оно построена. Для территории указывается точное ее местонахождение согласно кадастровому паспорту, категория земли и тип разрешенного использования.

Стороны сделки вправе вносить дополнительные условия.

Если недвижимое имущество либо участок не состоят на кадастровом учете, по закону купить и продать их нельзя. Сначала владелец должен узаконить их.

С использованием материнского капитала

Согласно последним изменениям в законодательстве было снято ограничение на покупку дома за средства материнского капитала.

Особенности процедуры:

  • покупаемое имущество должно соответствовать стандартам для комфортного проживания;
  • при подаче неполного пакета бумаг Пенсионный фонд отклонит заявку;
  • одно из главных условий – наличие доли у малолетнего.

За выдачей материнского капитала можно обращаться лишь по достижении ребенком трех лет. Единого образца такого договора нет. Главное, чтобы соглашение составляется письменно.

Участники сделки составляют структуру документа на свое усмотрение. В пункте, касающемся цены, дается информация о том, какую сумму покупатель выплачивает сам, а какую — за счет материнского капитала. В договоре обязательно должны быть указаны подписи и реквизиты сторон.

Справка! Договор купли – продажи дома с ЗУ за средства капитала разрешено оформлять и в случае, когда у молодой семьи уже имеется недвижимость. Количество и ее стоимость на одобрение (отклонение) заявки не влияют.

В соглашении указываются:

  1. стоимость;
  2. данные о собственниках дома;
  3. реквизиты продавца и пр.

По приобретаемой недвижимости указывается полная информация:

  • местонахождение;
  • количество этажей;
  • площадь;
  • кадастровый номер;
  • тип собственности.

Ипотека Сбербанк

Кредит на покупку дома с участком имеет условия. Покупаемый дом не должен быть аварийным, должен иметь центральные и индивидуальные коммуникации.

Для фиксации намерений участников сделки заключается предварительный договор.  Стороны договариваются об условиях сделки, дате заключения основного соглашения.

В документе указываются:

  1. время, место подписания;
  2. реквизиты;
  3. сведения из документов о праве собственности;
  4. информация о жилье;
  5. стоимость объекта и порядок внесения платы;
  6. сведения о зарегистрированных лицах;
  7. дата заключения основного договора.

Документ подписывается обоими участниками. Договор необходимо направить банку.

Сбербанк рассматривает 5 – 10 дней, после чего выносит решение. В случае одобрения подписывается ипотечный договор и лишь потом — основной договор купли – продажи. В документе должны быть подписи владельцев дома, покупателя и сотрудника банка.

В договоре следует указать дату подписания, населенный пункт, в котором заключается сделка. Форма ДКП должна соответствовать регламенту банка – кредитора.

В соглашении указываются:

  • паспортные данные сторон, реквизиты банка;
  • характеристики ипотечного объекта;
  • стоимость;
  • порядок и сроки оплаты;
  • права и обязанности продавца, покупателя и банка;
  • срок действия договора.

Внимание! В обязанности банка входит перечисление средств на указанный счет. В соглашении необходимо этот пункт обозначить.

Подробная информация об оформлении договора купли-продажи участка в ипотеку здесь.

Какие условия нельзя включать в соглашение?

Существуют пункты, которые нельзя включать в договор.

Условия, которые считаются недействительными:

  1. право выкупа земельного участка продавцом обратно;
  2. ограничение дальнейшего распоряжения ЗУ;
  3. ограничение ответственности продавца при предъявлении прав на надел третьими лицами.

Также нельзя включать условие о запрете совершения юридических сделок с имуществом и участком по отношению к новому собственнику.

Регистрация документа

После подписания договора и передачи дома с землей покупатель становится собственником имущества по факту. С юридической точки зрения владельцем он не является. Чтобы стать законным хозяином, переход прав необходимо зарегистрировать в Росрееестре.

Договор купли – продажи подписывается в трех экземплярах: для каждого участника и Росреестра.

В государственный регистрационный орган либо в МФЦ подается заявление и документы:

  • копии паспортов участников сделки;
  • договор купли – продажи (в оригинале);
  • акт приема – передачи (оригинал);
  • согласие супруга на продажу (нотариально заверенное);
  • квитанция об оплате пошлины.

После проведения регистрационных действий в ЕГРН внесут запись о новом собственнике земельной территории и недвижимости – на руки гражданину выдадут соответствующую выписку.

Если один из участников сделки отказывается от регистрации продажи земли с домом, второй имеет право обратиться в суд для принудительного завершения процедуры регистрации.

О регистрации договора купли-продажи земельного участка можно прочитать в этой статье.

Требуется ли нотариальное заверение?

Законодательство не содержит требований касательно заверения документа нотариусом. Исключение – купля-продажа недвижимого имущества, являющегося собственностью несовершеннолетнего либо недееспособного гражданина.

Финансовые затраты

Расходы, которые связаны с продажей территории с домом, бывают основными и второстепенными.

К первым относятся:

  1. оплата услуг нотариуса – до 50 тысяч рублей;
  2. оплата процесса регистрации — юридические лица уплачивают 22 тысячи рублей, физические – 2 тысячи;
  3. уплата НДФЛ (13% от суммы продажи).

Второстепенными являются расходы на получение выписки ЕГРН (750 рублей для физических лиц, 2 200 – для юридических лиц) и аренда ячейки в банке (40 – 100 рублей в сутки).

В договоре не нужно выделять отдельную цену по каждому объекту – указывается общая стоимость.

Порядок расчета стороны прописывают в заключенном документе:

  • полный расчет и переход прав собственности после регистрации;
  • постепенное внесение платежей (в соглашении указывается сумма каждого платежа и сроки).

Внимание!Участники сделки самостоятельно определяют способ расчета (наличный или безналичный).

Можно ли расторгнуть соглашение?

Участники сделки заранее обсуждают условия расторжения сделки.

Подобными основаниями выступают:

  1. несвоевременное внесение платы либо полное ее невнесение;
  2. возникновение обстоятельств, не оговоренных ранее;
  3. обнаружение факторов, касающихся использования надела, и не указанных в договоре.

Участники вправе расторгнуть договор при обоюдном согласии.

Дополнительная причина расторжения – признание документа недействительным. Это случается, когда не были указаны предусмотренные по закону условия, при заключении сделки использовались поддельные документы, или договор подписывался с нарушением норм законодательства.

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.