+7(499)-938-42-58 Москва
+7(800)-333-37-98 Горячая линия

Договор купли продажи квартиры с участием несовершеннолетних

Содержание

Купля-продажа квартиры, в которой имеется несовершеннолетний ребенок в 2018 году: образец договора, условия и порядок проведения процедуры купли-продажи с участием несовершеннолетнего ребенка, необходимые документы | Жилищный консультант

Договор купли продажи квартиры с участием несовершеннолетних

Сделка купли-продажи оформляется путем составления специального договора в письменной форме. Скачать бланк договора можно у нас на сайте здесь: [Образец договора купли-продажи квартиры]. Законодательство РФ контролирует операции с недвижимостью при помощи норм и актов.

Непосредственно сделки регламентируются статьями 455 ГК РФ и 125 АПК РФ. В том случае, если вопрос касается приобретения жилого помещения в новостройке, правовые отношения контролируются Федеральным законом №214 от 30.12.2004 г.

В качестве сторон соглашения участие принимают продавец и покупатель. Как продавцов, так и покупателей может быть несколько. В такой ситуации важно сколько собственников у жилища, и какое количество лиц намеревается вступить во владение этим жильем после совершения купли-продажи. Все участники должны быть совершеннолетними и дееспособными.

Если стороны имеют серьезные намерения в отношении сделки, но не имеют возможности произвести оплату сразу либо имеющихся бумаг недостаточно, для регистрации квартиры в собственность заключается предварительный договор. В документе прописывается сумма задатка, если таковой имеет место и указывается дата, когда будет заключен основной акт.

Важно понимать, что статья описывает наиболее базовые ситуации и не учитывает ряд технических моментов. Для решения именно вашей проблемы получите юридическую консультацию по жилищным вопросам по телефонам горячих линий:

Позвоните и решите вашу проблему прямо сейчас – это быстро и бесплатно!

Требования к квартире при покупке

Иногда квартира не может быть реализована в рамках сделки купли-продажи. Это объясняется следующими факторами:

  1. Жилье может быть приватизировано с нарушением правил.
  2. Квартира находится под арестом или обременена задолженностью по коммунальным платежам.
  3. Жилое помещение может являться залоговым имуществом.
  4. Если на квартиру претендуют другие лица, по причине наследования.
  5. В том случае, если в планировке жилья обнаружены неузаконенные перепланировки.
  6. В случае отсутствия согласия второго супруга(ги).
  7. Когда сделка нарушит права детей.
  8. В том случае, когда продавец на деле не является собственником жилища.

Если хотя бы один из критериев имеет место, то жилье не может быть реализовано по договору купли-продажи.

Что необходимо сделать перед покупкой квартиры, в которой имеется несовершеннолетний ребенок?

Сделка в отношении жилья, где проживают несовершеннолетние дети, по праву считается одной из самых проблемных операций. Здесь значительную роль играет то, что подобные действия отслеживает и контролирует служба опеки и попечительства. Именно этот орган должен предоставить разрешение на проведение сделки с жильем, где ребенок является владельцем определенной доли.

Внимание. Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться с юристом по телефонам: +7 (499) 553-09-05 в Москве, +7 (812) 448-61-02 в Санкт-Петербурге, +7 (800) 550-38-47 по все России. Звонки принимаются круглосуточно. Позвоните и решите свою проблему. Это быстро и удобно.

Согласно п. 4 ст. 292 ГК РФ, купля-продажа жилого помещения, в результате проведения которой затрагиваются права несовершеннолетнего ребенка, допускается лишь с официального согласия органа опеки и попечительства.

Под несовершеннолетним ребенком следует понимать лицо, которое еще не достигло 18-летнего возраста.

Если дело касается ребенка не старше 14 лет, то подобное разрешение дает опекунский Совет, а если ребенок старше, то уже попечительский Совет. Основным требованием для выдачи такого разрешения является улучшение условий проживания ребенка.

Перед сделкой покупатель должен потребовать от продавца подобный документ, а также выяснить, является ли ребенок таким же собственником, как родители или опекуны или он просто проживает на этой жилплощади, а прописан совершенно в другом месте. В остальном процедура совершения сделки и оформления договора купли-продажи квартиры с несовершеннолетним покупателем носит стандартный порядок и для ее выполнения потребуется обычный пакет документов.

Права детей в нашей стране строго защищаются государством, поэтому в случае не соблюдения требований к оформлению сделки с участием несовершеннолетнего ребенка, может привести к печальным последствиям, вплоть до уголовного наказания.

Порядок оформления договора купли-продажи квартиры, в которой имеется несовершеннолетний ребенок

Купля-продажа жилплощади, где имеется несовершеннолетнее лицо, оформляется путем составления типового договора в письменном виде.

В документе должна содержаться информация, касающаяся личности ребенка, а именно прописываются его реквизиты и указываются данные о его прописке и свидетельство о рождении.

Если ребенок является собственником жилья, как и его родители, то в акте прописывается информация относительно разрешения от службы опеки (указываются номер и дата документа). Если такового не имеется, то сделка подлежит аннулированию, а действия с квартирой будут признаны незаконными.

Кроме этого, к договору купли-продажи необходимо приложить письменное согласие родителей на проведение этой операции.

Для оформления сделки лучше всего воспользоваться уже готовым бланком акта. Образец договора купли-продажи с несовершеннолетним можно посмотреть и скачать здесь: [Образец договора купли-продажи квартиры с несовершеннолетним].

Как и любое другое соглашение, сделка с участием несовершеннолетнего подлежит госрегистрации.

Порядок регистрации перехода прав собственности на квартиру, в которой имеется несовершеннолетний ребенок

Для регистрации соглашения в госорганах необходимо действовать в соответствии с установленным законом порядком:

  1. После оформления акта купли-продажи, покупатель обращается в Росреестр, Кадастровую палату или Многофункциональный центр за регистрацией договора.
  2. Подписание акта производится непосредственно в учреждении.
  3. После подписания стороны сдают пакет документов вместе с заявкой на регистрацию, взамен получают расписку о получении документов.
  4. В течение 10 дней проводится экспертиза предоставленной документации.
  5. По окончанию экспертизы, уже собственник получает выписку о переходе прав собственности.

При регистрации сделки с участием несовершеннолетних особенно проверяется наличие соглашения из опеки и информация относительно того, куда выписан ребенок после купли-продажи квартиры.

Список необходимых документов

Договор купли-продажи с участием несовершеннолетних оформляется лишь при наличии следующих документов:

  1. Личные документы сторон операции и их представителей по закону (паспорта, свидетельства о рождении, акт о наличии брачных отношений, документ о праве на наследование, справка о регистрации).
  2. Техническая документация на жилье (кадастровый паспорт объекта, бумага из БТИ, расшифровка об отсутствии задолженности).
  3. Правоустанавливающие бумаги на жилое помещение (свидетельство (выписка) о собственности).
  4. Все разрешения и необходимая документация из попечительных органов (разрешительный документ на распоряжение собственностью опекуном или законным представителем ребенка, документ о дееспособности несовершеннолетнего, акт о передаче ребенка в приемную семью, если таковой имеется).

Отсутствие хотя бы одного документа повлечет за собой срыв сделки.

Порядок передачи денег за квартиру

Практикуется несколько способов передачи денежных средств по сделке с недвижимостью. Самым распространенным вариантом является передача денег по расписке. Покупатель передает продавцу денежные средства и получает взамен документ, подтверждающий эту процедуру.

Еще один способ, которым часто пользуются покупатели, – это вручение денег в нотариальной конторе при свидетелях. Оптимальным вариантом считается резервирование банковской ячейки и помещение туда всей суммы, которую продавец сможет забрать лишь после регистрации жилья в собственность.

Пример по порядку купли-продажи квартиры, в которой имеется несовершеннолетний ребенок

Краснов захотел приобрести жилье, однако в понравившемся варианте имелась проблема: в квартире был прописан несовершеннолетний ребенок. Чтобы избежать проблем в будущем, Краснов обратился к юристу с вопросом о том, можно ли оформить куплю-продажу жилья без участия ребенка и службы опеки.

На что юрист ответил, что подобное вряд ли возможно, поскольку в данной ситуации была произведена приватизация жилплощади в отношении трех человек: ребенка и его родителей.

Теперь, чтобы осуществить сделку купли-продажи, от собственников жилья потребуется оформление соглашения из службы опеки и попечительства, а также документ, подтверждающий, что ребенок прописан в другое жилое помещение.

После консультации Краснов обратился к родителям несовершеннолетнего ребенка с требованием о предоставлении подобных документов. Через некоторое время соглашение из опеки было предоставлено, и сделка оформлена.

Покупатель передал деньги продавцам и обратился в Росреестр для регистрации недвижимости в собственность. Через некоторое время выяснилось, что предоставленное соглашение поддельное, и сделка не может быть зарегистрирована по причине своей незаконности.

Как позже пояснила служба опеки, в разрешении данной семье было отказано по той причине, что после продажи квартиры предполагалось приобретение жилья меньшего метража, что повлекло бы за собой ухудшение условий проживания ребенка.

В результате этого Краснов вынужден был обратиться в суд и полицию по факту мошенничества и потребовать компенсацию причиненного ему ущерба. Суд признал его требования законными и обязал продавцов выплатить ему деньги.

Заключение

В итоге можно сделать следующие выводы:

  1. Под договором купли-продажи понимается оформление правовых отношений между покупателем и продавцом.
  2. Не все квартиры могут стать объектом договора купли-продажи.
  3. Сделка, совершаемая в отношении жилья, где имеется несовершеннолетний ребенок, оформляется договором купли-продажи с соблюдением определенных требований.
  4. Для оформления купли-продажи, в случае владения ребенком долей жилья, требуется согласие из службы опеки и попечительства.
  5. Если ребенок в квартире только проживает, то разрешения из опеки не требуется.
  6. Для осуществления сделки необходимо соблюдать требование относительно того, что ребенок должен быть выписан из реализуемой квартиры на другую жилпощадь.
  7. Для проведения подобной сделки и получения дополнительных гарантий, покупателю лучше всего будет воспользоваться услугами опытного юриста или риелторов.
  8. В том случае, если при оформлении договора такое согласие будет отсутствовать, то в последствие покупателю будет отказано в регистрации договора.
  9. Договор купли-продажи жилья, где имеется несовершеннолетний, также подлежит госрегистрации, как и другие виды соглашений.
  10. Срок регистрации сделки составляет 10 дней.
  11. Госрегистрация сделки с недвижимостью, если в ней имеется несовершеннолетний ребенок, проводится в Росреестре, Многофункциональном центре или Кадастровой палате.
  12. Вовремя регистрации проводится экспертиза всех предоставленных документов.

Образцы заявлений и бланков

Вам понадобятся следующие образцы документов:

Вам будут полезны следующие статьи

Получите консультацию по телефонам горячих линий:

  • Москва МО:
  • Санкт-Петербург и ЛО:
  • Общероссийский:

Позвоните прямо сейчас и решите свою проблему – это быстро и бесплатно!

Источник: http://estate-advisor.ru/pokupka/kuplya-prodazha-kvartiry-v-kotoroj-imeetsya-nesovershennoletnij-rebenok/

Договор купли продажи квартиры с участием несовершеннолетних детей образец – Юр-консультация

Договор купли продажи квартиры с участием несовершеннолетних

Самостоятельная продажа квартиры, находящейся в долевой собственности, может стать настоящим испытанием для всех ее владельцев.

Как правило, эта процедура требует от продавца значительных временных затрат и знаний законодательной базы в сфере рынка недвижимости на всех ее стадиях – от оценки жилья до момента заключения договора купли-продажи.

Особые трудности возникают, если одним из собственников такой квартиры является несовершеннолетний.

Участие в сделке органов опеки и попечительства, без разрешения которых нельзя ни шагу ступить, влечет за собой дополнительные проблемы как для продавца, так и покупателя недвижимости.

В этой статье мы подробно расскажем, можно ли продать квартиру без согласия других собственников,  как правильно составить договор купли-продажи квартиры с долями на детей и заверить его в регистрационных органах, а также рассмотрим, какие документы для этого понадобятся.

К тому же, разберемся, кто все-таки должен осуществлять сделку от лица несовершеннолетнего.

Условия заключения сделки

Немногие знают, что дети, как и взрослые, имеют полное право приобретать недвижимое имущество. Что касается сделок, направленных на покупку квартиры, то в этой ситуации у малолетнего собственника нет практически никаких ограничений.

Другое дело – сделки по продаже жилья, осуществлять которые могут только родители ребенка до 14 лет, выступая от его лица законными представителями. Ребенок от 14 до 18 лет, в свою очередь, может продать квартиру или свою долю в ней с согласия своих законных представителей.

Данное ограничение направлено на то, чтобы максимально защитить имущественные права несовершеннолетних граждан. Более того, для успешной продажи квартиры с несовершеннолетним собственником, должны быть выполнены следующие условия:

  • Органы опеки и попечительства должны выдать письменное разрешение на заключение сделки с недвижимостью;
  • Ребенок, чья доля продается, должен получить аналогичную часть в новой квартире;
  • Условия проживания на новом месте регистрации должны быть не хуже, чем в прежней квартире;
  • Если приобретение нового жилья не входит в планы родителей, ребенок должен получить равнозначную долю в недвижимости, принадлежащей его членам семьи, например, бабушке и дедушке.

Об определении долей в наследстве по закону читайте здесь.

Это может произойти, к примеру, если он вступил в брак, официально трудоустроен или занимается предпринимательской деятельностью. Во всех этих случаях, если несовершеннолетний собственник признан эмансипированным, он может заключать сделки по продаже или покупке недвижимости уже без письменного согласия органов опеки и попечительства.

Образец заполнения соглашения

Чтобы сделку признали правомерной, ее следует оформить с помощью договора купли-продажи с несовершеннолетними детьми. Его задача – обезопасить покупателя и несовершеннолетнего продавца от значительных рисков и потерь, которые могут возникнуть в ходе продажи квартиры.

Этот документ представляет собой письменное соглашение, в соответствии с которым участники сделки должны выполнить свои обязанности – оформить квартиру в собственность нового владельца в надлежащем виде или же предать за нее необходимую денежную сумму.

Оформить его, на первый взгляд, довольно просто, но при этом необходимо соблюдать определенные требования. Обычно договор содержит следующие пункты:

  • Вводную часть. По центру листа указывается название документа – «Договор купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на квартиру». Затем в правом верхнем углу поставьте место и дату заключения документа. Здесь же должны быть сведения об участниках сделки – покупателе, ребенке-продавце и его законном представителе (ФИО, адрес проживания, паспортные данные или сведения из свидетельства о рождении);
  • Информацию о предмете договора. Эта часть содержит описание прав и обязанностей продавца и покупателя, а также сведения о квартире, в частности ее назначение (жилая/нежилая), общую площадь и адрес. Не забудьте указать кадастровый или условный номер недвижимости, все существующие ограничения (обременения) права, а также вид собственности (общая долевая). Опишите долю каждого владельца и укажите, какие документы подтверждают право их собственности;
  • Цену договора и порядок расчета. Этот пункт устанавливает общую цену квартиры, а также стоимость самой доли. Кроме того, укажите день и способ оплаты – наличными или банковской картой;
  • Подписи сторон. Здесь должна быть информация о том, что покупатель и законный представитель продавца являются дееспособными лицами. Внизу листа перечислите все документы, приложенные к договору, и поставьте свою подпись.

Скачать

Образец договора.doc

Как вы уже поняли, главное отличие договора купли-продажи квартиры с долями на детей от стандартного соглашения – участие в его оформлении законного представителя.

Согласно статье 52 ГПК РФ, в качестве лица, правомочного представлять интересы ребенка, может выступать его родитель, усыновитель, опекун или попечитель.

Независимо от того, кто из вышеперечисленных лиц будет принимать участие в сделке, он может действовать только с согласия органов опеки и попечительства.

Процедура продажи

Подготовьте сразу несколько экземпляров соглашения, один из которых будет направлен в Росреестр, а два других останутся у продавца и покупателя.

Конечно, одного договора купли-продажи для осуществления сделки будет недостаточно. Чтобы покупатель стал новым полноправным владельцем квартиры, следует подтвердить переход права собственности в регистрационных органах.

Зарегистрировать сделку можно несколькими способами:

Помимо договора купли-продажи квартиры вам понадобится целый пакет документов, список которых утвержден на законодательном уровне.

Перед подачей бумаг еще раз внимательно проверьте, что все они оформлены в надлежащем порядке и являются в настоящий момент действительными.

В противном случае, если хотя бы у одного документа истек срок действия, процедура регистрации сделки может сильно затянуться. Как правило, в их число входят:

Источник: https://konsljur.ru/dogovor-kupli-prodazhi-kvartiry-s-uchastiem-nesovershennoletnih-detej-obrazec.html

Скачать договор купли-продажи квартиры с несовершеннолетним продавцом или покупателем на конструкторе 2016

Договор купли продажи квартиры с участием несовершеннолетних

Реализация недвижимости с участием несовершеннолетнего ребенка – довольно распространенная ситуация, в которой есть множество рисков и нюансов. Чтобы избежать всевозможных разногласий и судебных тяжб – лучше разобраться в ситуации еще до того, как вы подпишите соглашение.

Договор купли-продажи квартиры несовершеннолетним ребенком возьмется составлять далеко не каждый риелтор или юрист.

Причина здесь «на поверхности» – различные «звенья цепи», будь то финансовые организации или страховые компании не захотят связываться со сложными ситуациями.

Согласитесь, далеко не каждый банк возьмется за оформление сделки с 16-летним гражданином, что уж говорить о ситуациях, когда ребенку нет даже 16 лет?

К тому же, договор купли-продажи квартиры с несовершеннолетним ребенком попадает сразу под несколько законодательных норм, но совершенства в этой сфере все еще нет. Есть множество пробелов и недоработок, которые могут повлечь за собой серьезные проблемы для покупателя.

Договор купли продажи квартиры: продавец несовершеннолетний – что делать покупателю?

Сделки с недвижимостью, в которых принимают прямое или косвенное участие несовершеннолетние, регулируются Конституцией РФ, статьями ГК РФ, СК РФ, ЖК РФ и другими актами и нормами.

Главные особенности:

1. Договор купли-продажи квартиры несовершеннолетнему ребенку, образец которого есть на нашем сайте, может заключаться только в присутствии родителей. Также эту роль могут занять представители органов опеки. Ситуация выглядит аналогично, если подросток выступает в роли продавца;

2. Одобрение на любые действия с недвижимостью покупатель обязательно должен получить у органов опеки. Любые обходные пути в ходе судебных разбирательств будут обозначены, а сделка признана недействительной. Основная задача государства заключается в том, чтобы защитить имущественные права несовершеннолетнего;

3. Возраст играет ключевую роль. Согласно ст. 60 Конституции РФ дееспособным считается подросток, достигший 18 лет. В этом возрасте юноша или девушка могут самостоятельно заключать любые виды сделок.

Если подростку от 14 до 18 лет – он считается недееспособным или частично дееспособным (с 16 до 18), следовательно, договор купли продажи квартиры несовершеннолетнему ребенку (образец можно скачать прямо сейчас) может быть заключен только при наличии письменного согласия родителей, а также после одобрения органов опеки.

Если договор купли-продажи квартиры (продавец несовершеннолетний) заключить без учета письменного согласия законных представителей – сделку признают недействительной. Причем сделать это может сам подросток при достижении им 18 лет. Для покупателя это слишком рискованное мероприятие.

Обратите внимание – согласие органов опеки на реализацию недвижимости не требуется только в том случае, если подросток будет официально признан дееспособным даже в 16 лет. Законодатель предусмотрел всего 2 возможности для этого:

• Вступление в брак;

• Эмансипация. 

С первым случаем все очевидно – вступление в брак и даже его последующее расторжение фактически наделяют 16-летнего подростка статусом полностью дееспособного гражданина. Эмансипация означает, что юноша или девушка работают официально по трудовому договору или занимаются предпринимательской деятельностью (согласно с. 27 ГК РФ).

Договор купли продажи доли квартиры несовершеннолетнему: разбираемся в деталях

Договор купли продажи доли квартиры несовершеннолетнему ничем не отличается от сделок по приобретению/реализации недвижимости целиком. Только в соглашении, в разделе «Предмет договора» помимо адреса, этажа и других деталей будет указана площадь, подлежащая покупке/продаже.

Чтобы получить разрешение опекунского совета, необходимо собрать полный пакет документов + выполнить ряд действий, включая:

• Оформление справки о зарегистрированных лицах (получает опекун или один из родителей в паспортном столе);

• Посещение органов опеки всей семьей (даже в случае, если родители состоят в разводе), включая подростка, при себе важно иметь свидетельство о праве собственности и техпаспорт;

• Продавцам недвижимости предстоит написать заявление о покупке новой и продаже старой недвижимости;

• В течение 14 дней будет принято решение. 

Положительный результат (разрешение на продажу) может быть получено только в том случае, если имущественные права ребенка никак не нарушены (т.е. – он должен получить равные условия проживания).

Договор купли продажи квартиры (покупатель несовершеннолетний) должен учитывать формальные детали, например, прежде чем подписывать соглашение, следует определить, является ли подросток собственником или только имеет право пользоваться недвижимостью. В первом случае речь идет о праве собственности в рамках договора дарения или купли-продажи, или наследования. Во втором – о регистрации в реализуемой недвижимости без права владения ею.

Договор купли продажи квартиры (покупатель несовершеннолетний) может быть заключен без разрешения органов опеки только в том случае, если подросток только прописан в ней, но не является собственником. Казалось бы, идеальный вариант.

Но и здесь есть свои недоработки. Прописанного несовершеннолетнего невозможно выписать «в никуда», обязательно его нужно зарегистрировать в другом месте.

Разумеется, покупателю приобретать такую «проблемную» квартиру вряд ли захочется даже при условии привлекательной стоимости.

Образец договора купли продажи квартиры несовершеннолетнему: важные дополнения и рекомендации

Нюансы по проживанию подростка и рекомендации для покупателей:

• Следите за тем, чтобы несовершеннолетний получил прописку в другой квартире (согласно ст. 20 ГК РФ дети, не достигшие 14 лет, автоматически прописываются по месту регистрации одного из родителей);

• Приобретение новой квартиры – обязательное условие для продажи уже имеющейся. Без этого органы опеки не выдадут разрешение;

• Покупка нового жилья для подростка не требуется только в нескольких случаях, среди которых переезд в другую страну или город;

• Если родственники ребенка обещают самостоятельно и как-нибудь в другой раз уладить все вопросы в органах опеки – лучше не доверять им.

Также прежде чем приступить к оформлению сделки, узнайте сами в органах опеки, не состоит ли семья у них на учете и не собираются ли лишить взрослых родительских прав. Мошенники могут использовать это в свою пользу.

У вас на руках будет полный пакет документов, включая письменное согласие родителей, а по факту квартира не будет принадлежать вам, ведь в качестве опекуна ребенку назначен другой человек и согласие биологических родителей не имеет никакой юридической значимости.

На нашем сайте вы можете заполнить и скачать образец договора купли продажи квартиры несовершеннолетнему. Составление документа едва ли отнимет у вас больше 5 минут. Вам нужно отвечать на вопросы, а система сама распределит информацию по соответствующим разделам. Оцените преимущества нашего сервиса!

Источник: https://prostodocs.com/dogovor/dogovory-kupli-prodazhi/dogovor-kupli-prodazhi-kvartiry/dogovor-kupli-prodazhi-kvartiry-s-nesovershennoletnim

Как составить договор купли-продажи с несовершеннолетними детьми?

Договор купли продажи квартиры с участием несовершеннолетних

Самостоятельная продажа квартиры, находящейся в долевой собственности, может стать настоящим испытанием для всех ее владельцев.

Как правило, эта процедура требует от продавца значительных временных затрат и знаний законодательной базы в сфере рынка недвижимости на всех ее стадиях – от оценки жилья до момента заключения договора купли-продажи.

Особые трудности возникают, если одним из собственников такой квартиры является несовершеннолетний.

Участие в сделке органов опеки и попечительства, без разрешения которых нельзя ни шагу ступить, влечет за собой дополнительные проблемы как для продавца, так и покупателя недвижимости.

В этой статье мы подробно расскажем, можно ли продать квартиру без согласия других собственников,  как правильно составить договор купли-продажи квартиры с долями на детей и заверить его в регистрационных органах, а также рассмотрим, какие документы для этого понадобятся.

К тому же, разберемся, кто все-таки должен осуществлять сделку от лица несовершеннолетнего.

Права несовершеннолетних детей при купле-продаже квартир

Договор купли продажи квартиры с участием несовершеннолетних

Последнее обновление: 24.03.2018

О правах несовершеннолетних детей в сделках купли-продажи квартир участникам этих сделок (особенно покупателям) нужно знать следующее. 

Несовершеннолетними в России признаются лица в возрасте до 18 лет (п.1 ст. 21 ГК РФ).

В силу возраста, они еще не имеют полной дееспособности, а значит, за соблюдением их прав должны следить их родители или их законные представители – опекуны, попечители или усыновители, а также специально созданные социальные органы при городских и районных управах – Органы опеки и попечительства.

Продажа квартиры с долей несовершеннолетнего ребенка (речь идет о его доле собственности), а также случай, когда ребенок только прописан в квартире – несколько усложняет сделку, и имеет ряд нюансов (об этом ниже).

Что такое обременение права собственности на квартиру, и как о нем узнать – см. по ссылке в Глоссарии.

Если ребенок – в числе собственников квартиры

Если несовершеннолетний ребенок имеет долю собственности в квартире (независимо от того, прописан он там или нет), то он становится полноправным участником сделки купли-продажи. Как это выглядит?

За малолетних (до 14 лет) детей в сделке действуют их родители или представители (т.е. расписываются вместо них).

Дети с 14 до 18 лет (при наличии паспорта) могут сами расписываться за себя в Договоре купли-продажи квартиры, но только с письменного, нотариально заверенного согласия своих родителей или представителей.

А те, в свою очередь, могут дать согласие на сделку или принять решение за своих малолетних детей – только после предварительного получения Разрешения Органов опеки и попечительства.

Как купить квартиру на ребенка? Можно ли оформить собственность только на него, и как правильно это сделать?

Разрешение Органов опеки и попечительства

Защиту имущественных прав несовершеннолетних детей в сделках купли-продажи квартир осуществляют Органы опеки и попечительства, инспекторы которых имеют довольно широкие полномочия.

Именно Органы опеки призваны следить за тем, чтобы права детей при отчуждении недвижимости не были нарушены, а их доля собственности не уменьшилась в результате сделки. В частности, в задачу Органов опеки, кроме прочего, входит выдача разрешений для совершения сделок с жильем с участием несовершеннолетнего.

В таком разрешениидолжны быть ясно прописаны требования, при соблюдении которых допускается продажа квартиры с долей несовершеннолетнего ребенка (см. пример ниже).

Эти требования Опеки являются обязательными к выполнению, и в случае их нарушения, сделка может быть признана судом недействительной по иску Органов опеки или других заинтересованных лиц.

Как правило, требования Органов опеки сводятся к тому, чтобы родители или законный опекун ребенка оформили ему долю собственности в другой квартире, взамен проданной.

Таким образом, продажа квартиры, в которой несовершеннолетнему ребенку принадлежит доля собственности превращается в альтернативную сделку (подробнее о таких сделках – см.

по ссылке)

В отдельных случаях, например, когда ребенок имеет право собственности в квартире, но фактически живет по другому адресу, допускается не покупать альтернативную квартиру, и не выделять ему долю в ней.

Но тогда Органы опеки требуют, чтобы на имя ребенка был открыт счет в Сбербанке, и туда были бы перечислены деньги за его продаваемую долю.

Минимальная сумма, переводимая ребенку на этот счет, так же устанавливается Опекой.

Деятельность Органов опеки и попечительства регулируется ст. 31-41 ГК РФ, п. 4 ст. 292 ГК РФ, а также ФЗ-48 «Об опеке и попечительстве».

Органы опеки и попечительства находятся в составе местных органов исполнительной власти и местного самоуправления (в Москве – муниципалитеты).

Координаты территориальных Органов опеки и попечительства Москвы и Московской области можно посмотреть здесь.

Документы для Органов опеки и попечительства

Для обращения в Органы опеки, нужно предварительно подготовиться и собрать целый пакет документов.

Суть – подтвердить документально существующие права ребенка на квартиру, права родителей или опекунов, а также подтвердить намерения сторон по сделке (что, когда и где собираются продавать и покупать взамен).

Перечень типовых документов для Органов опеки и попечительства для сделки купли-продажи квартиры можно посмотреть здесь:

  ♦ Пакет документов для получения разрешения «Опеки» ♦

Разрешение Органов опеки и попечительства на сделку можно получить в том случае, если при продаже квартиры не происходит ущемление прав и законных интересов участвующего в сделке ребенка. Т.е. доля собственности ребенка не должна уменьшаться, а жилищные условия – ухудшаться.

  ♦ Пример требований Органов опеки и попечительства ♦

Стоит ли обращаться в агентство недвижимости? Объективный ответ – смотри по ссылке.

Ребенок – собственник квартиры или только прописан в ней?

Нужно учесть, что несовершеннолетние дети могут иметь в квартире как право собственности (в т.ч. долю в праве), так и право пользования (т.е. быть всего лишь зарегистрированными в квартире). Поэтому имеем следующие варианты продажи квартиры:

  • Если ребенок имеет долю собственности в квартире (независимо от его «прописки»), то он является участником сделки, а значит, разрешение Органов опеки обязательно.
  • Если ребенок «прописан» в квартире, но не имеет доли в праве собственности, то для сделки разрешение Органов опеки не нужно.
  • Но если ребенок «прописан» в квартире, не имеет доли в праве собственности, но при этом находится под опекой, или остался без родителей, то разрешение все же требуется. Об этом ясно сказано в п. 4 ст. 292 ГК РФ.

Опека и попечительство устанавливаются над несовершеннолетним тогда, когда он лишен родительского попечения (например, его родители умерли, исчезли, лишены родительских прав, и т.п.). Причем, над малолетними (до 14 лет) назначается опека, а над детьми 14-18 лет – попечительство.

Опекун сам совершает сделки за своего подопечного (подписывает за него документы), а попечитель только дает согласие своему подопечному на совершение таких сделок (т.е. подписи ставят оба).

И в обоих случаях, при сделках с квартирами, и опекун и попечитель могут действовать только с предварительного разрешения Органов опеки и попечительства.

В некоторых случаях (при продаже квартиры), если ребенок не является собственником, но прописан в квартире – регистратор может потребовать справку из Органов опеки, о том, что ребенок НЕ находится под опекой. Речь здесь идет именно о справке (уведомлении), а не разрешении Органов опеки.

Как правильно оформить покупку квартиры вместе с мебелью – смотри в этой заметке.

 

Еще один случай, когда в сделке купли-продажи квартиры могут быть нарушены права несовершеннолетних детей – это присутствие материнского капитала.

При использовании этого государственного пособия, родители должны наделить всех своих детей долями собственности в приобретаемой недвижимости.

Если этого не было сделано, а родители квартиру продали, «забыв» про выделение долей детям, то те же Органы опеки или прокуратура могут подать иск в суд о признании этой сделки недействительной.

Как Покупателю такой квартиры проверить, был ли использован материнский капитал в предыдущей сделке – смотри в отдельной заметке по ссылке.

Как происходят альтернативные сделки с квартирами? Какой там порядок действий? – см. по ссылке.

Дети и приватизация жилья

В случае приватизации квартиры, все несовершеннолетние дети, зарегистрированные в ней, становятся собственниками «по умолчанию». Если же дети в результате приватизации каким-то чудом остались «за бортом» и не были включены в число собственников, то это железный повод признать сделку продажи такой квартиры – недействительной.

В практике встречаются случаи, когда родители для облегчения продажи квартиры, перед самой приватизацией выписывают ребенка к бабушке (например), и приватизируют квартиру без его участия. Сделка продажи в таком случае может быть оспорена по требованию тех же Органов опеки, если они посчитают, что родители, выписав ребенка перед приватизацией, лишили его права собственности.

Но Органы опеки в подобном случае не будут возражать, если ребенок имеет другую жилую собственность или может участвовать в приватизации там, где живет.

Так как участие несовершеннолетних детей в сделке со стороны Продавца представляет повышенный риск для Покупателя, то при возникновении сомнений относительно прав детей, рекомендуется получить дополнительную консультацию юриста по этому вопросу.

Можно ли получить налоговый вычет за ребенка при покупке квартиры, если ребенок имеет в ней долю собственности – смотри в этой заметке.

Разрешение Органов опеки при покупке жилья, в числе покупателей которого будет ребенок – не требуется. Исключением может быть случай, когда квартира покупается в ипотеку, и после регистрации сделки сразу передается в залог банку (т.е. права ребенка-собственника обременяются).

Подробнее о сделках с участием несовершеннолетних можно почитать здесь.

Сопровождение сделки опытным юристом снижает риски ВСЕГДА (особенно для Покупателя квартиры).
Услуги профильных юристов по недвижимости можно найти ЗДЕСЬ.

Как действовать Покупателю при покупке квартиры, в которой присутствует несовершеннолетний ребенок, подробно рассказано на соответствующем шаге нашей ИНСТРУКЦИИ: Покупка квартиры с несовершеннолетними детьми.

А всю последовательность подготовки сделки с квартирой можно увидеть на интерактивной карте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

Источник: https://kvartira-bez-agenta.ru/glossarij-rieltora/prava-nesovershennoletnix-detej-v-kvartire/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.