+7(499)-938-42-58 Москва
+7(800)-333-37-98 Горячая линия

Договор купли продажи квартиры закон

Содержание

договора купли-продажи квартиры? / Sibdom.ru

Договор купли продажи квартиры закон

Хотя единой законодательно утвержденной формы договора купли-продажи квартиры нет и в ряде случаев стороны могут составить его самостоятельно, это не значит, что все нюансы лежат на поверхности.

Еще недавно все договоры купли-продажи могли заключаться в свободной письменной форме, сторонам достаточно было скачать образец в Интернете, теперь изменения в законодательстве разделили сделки на два вида. Для одних объектов, как и прежде, соглашение между покупателем и продавцом может быть заключено в простой форме. Для других установлена обязательная нотариальная форма договора.

Образец договора купли-продажи квартиры образец 2019 между физическими лицами

Все зависит от способа оформления права на квартиру. По закону в обязательном порядке у нотариуса следует заверять сделки с квартирами, среди собственников которых несовершеннолетние дети. Также сделки с долями в собственности на квартиру, в том числе и когда квартира, находящаяся в общей долевой собственности всех членов семьи, продается целиком.

«Зачастую стороны относятся к договору как к некой справке, которая позволит им зарегистрировать свои права в Росреестре. На самом деле договор купли-продажи — важный документ, который определяет взаимоотношения этих людей на многие годы вперед, — рассказывает нотариус, член правления Нотариальной палаты Красноярского края Елена Абрамова.

— Учитывая, что в Гражданском кодексе сейчас закреплен принцип оспоримости сделок, через пять — десять лет после продажи кто-то может попытаться сделку оспорить. Гарантировать, что такого не произойдет, нельзя, право обращаться в суд закреплено в Конституции, но можно правильно составить договор, чтобы минимизировать риски покупателя.

Следует предусмотреть в договоре такие условия, которые, в случае если сделка оспорена, позволят добросовестному покупателю компенсировать все затраты на ее совершение. Вернуть не только сумму, переданную продавцу при покупке квартиры, но и расходы, которые он нес при подготовке к сделке, например на оплату услуг специалистов.

Кроме того, в договоре можно предусмотреть неустойку за нарушение принятых на себя сторонами обязательств».

Каждый договор составляется в индивидуальном порядке, в него включаются дополнительные условия, исходя из обстоятельств сторон. «Все зависит от конкретной ситуации.

Например, продавец меняет паспорт после возникновения у него права на недвижимость, но в момент сделки штампа о заключении брака не было, следовательно, достоверно установить наличие права третьего лица (супруга/бывшего супруга) не представляется возможным.

В этом случае стороны могут предусмотреть в договоре неустойку за недостоверность заверений недобросовестного продавца об отсутствии у него супруги. Всякий раз, готовя договор купли-продажи, мы беседуем со сторонами сделки, разъясняем им последствия отдельных положений и уже по результатам этой беседы составляем договор», — объясняет Елена Абрамова.

В этих случаях составлением договора купли-продажи занимается нотариус, эта услуга оплачивается в рамках технической работы при подготовке к сделке, ее стоимость — пять тысяч рублей.

Кроме того, участникам сделки нужно заплатить госпошлину за удостоверение договора — полпроцента от суммы договора (но не более 20 тысяч рублей).

В целом затраты сторон на нотариальное удостоверение договора не могут превышать 25 тысяч рублей.

Простая письменная форма договора купли-продажи

В остальных случаях договор купли-продажи можно заключить в простой письменной форме.

Это значит, что для такого договора нет рекомендованных образцов, стороны могут составить соглашение самостоятельно или скачать образец в Интернете, заполнив от руки, и после подписания договор будет иметь законную силу.

Другой вариант — обратиться за составлением договора к юристу или в агентство недвижимости (каждое агентство предоставляет услугу юридического сопровождения сделки). Стоимость подготовки договора в разных компаниях варьируется от одной до пяти тысяч рублей.

«По содержанию простая письменная форма действительно достаточно проста, — рассказывает юрист компании «ГРАНТА-недвижимость» Татьяна Третьякова. — По сути, в ней может содержаться только следующая информация: паспортные данные покупателя и продавца, адреса их местожительства, адрес продаваемой квартиры и цена, а также сведения о тех, кто в ней зарегистрирован и имеет право ею пользоваться».

Договор купли-продажи квартиры образец 2019 между физическими лицами

Какие дополнительные условия включают в договор?

Кроме обязательных пунктов, без которых договор купли-продажи считается незаключенным, допускается включение в него дополнительных условий. Они необязательны с точки зрения закона, но их обычно включают, чтобы закрепить основные моменты проведения сделки, важные для сторон.

  1. Помимо адреса в договоре рекомендуется указать основные характеристики квартиры: ее площадь, количество комнат, этаж, на котором она расположена, чтобы у покупателя не было сомнений, в отношении какого объекта заключается договор.
  2. Рекомендуется указывать семейное положение продавца и покупателя. Если продавец на момент совершения сделки заявляет, что в браке не состоит, это следует указать, чтобы у покупателя была подстраховка. Поскольку по закону все приобретенное в браке недвижимое имущество является совместной собственностью супругов, то если второй супруг не знает о продаже или не давал согласия на сделку, то сделка может быть оспорена.
  3. В договоре также обычно указывают последствия признания сделки недействительной. Для этого перечисляются соответствующие статьи Гражданского кодекса. По общему правилу в случае расторжения договора продавец обязан возвратить покупателю деньги в полном размере, а покупатель — товар (то есть квартиру). Уточняется, в какие сроки и в какой последовательности это должно произойти.
  4. Оговаривается способ передачи денег и вариант расчета за квартиру. Если для совершения сделки используется ипотечный кредит, на включении этого пункта настаивают банки. Если сумма должна быть перечислена на счет продавца, в договоре указывается номер конкретного счета. Когда при расчете используется банковская ячейка, прописывается, при каких условиях продавец сможет получить к ней доступ.
  5. Договор купли-продажи можно сделать еще более подробным и указать остальные условия предстоящей сделки. Такие как срок снятия с регистрационного учета в квартире зарегистрированных лиц (если на момент совершения сделки в квартире остаются прописанные); срок передачи ключей покупателю; какое имущество входит в стоимость квартиры и должно в ней остаться на момент передачи объекта покупателю.

«Если стороны хотят включить в договор какие-то определенные пункты, закрепить подписями важные для них условия, стороны могут сделать необходимые дополнения, закон это позволяет, — объясняет Татьяна Третьякова.

— Зачастую в договор добавляют информацию о последствиях признания сделки недействительной. Однако, даже если эти пункты в договор не будут включены, это не значит, что покупатель остается незащищенным.

Все эти положения содержатся в Гражданском кодексе, и в случае наступления определенных обстоятельств они будут применяться независимо от содержания договора».

Договор купли-продажи вступает в силу с момента его подписания сторонами. Все перечисленное — только общий список условий, которые стороны включают в договор купли-продажи квартиры. Кроме них в конкретной ситуации в договор могут быть добавлены новые пункты в зависимости от обстоятельств сделки, а также от того, кто продает и покупает квартиру.

© Использование материалов допускается, только при наличии активной ссылки на портал Sibdom.ru

Источник: https://www.sibdom.ru/journal/1647/

Можно ли продать квартиру без её приватизации?

Договор купли продажи квартиры закон

Многие из нас рано или поздно сталкиваются с необходимостью продать какое-либо имущество, и владельцы собственного жилья – не исключение.

Сделки с любой недвижимостью, будь то дом или земельный участок, является не самой простой задачей.

Так и продажа квартиры зачастую оборачивается множеством хлопот. Крайне важно грамотно ее оформить с юридической и финансовой точки зрения.

Данную сделку необходимо узаконить с помощью договора купли-продажи. В этой статье мы подробно рассмотрим, как правильно его заключить, какие документы должны его дополнять, а также разберем наглядный пример составления типового договора. Кроме того, расскажем об основных принципах налогообложения сделок с недвижимостью.

Условия для заключения сделки

Покупка квартиры – одна из самых распространенных сделок на рынке недвижимости. При ее заключении нужно точно знать, что вместе с правами на имущество к новому собственнику переходят и определенные обязанности. К примеру, он будет обязан производить в купленной квартире своевременный ремонт, а также платить за коммунальные услуги.

Зачастую покупатели обеспокоены вопросом своей финансовой безопасности в момент приобретения недвижимости. Ведь даже наличие на руках свидетельства о праве собственности порой не дает гарантии того, что сделка абсолютно законна. Согласно Гражданскому Кодексу РФ, для признания сделки действительной, должны быть соблюдены следующие условия:

  • Сделка проводится в соответствии с нормами действующего законодательства;
  • Обе стороны соглашения являются дееспособными;
  • Продавец должен обладать правом собственности на имущество;
  • Сделка осуществляется на добровольной основе;
  • Все участники сделки изъявляют собственную волю на покупку или продажу;
  • Сделка проходит регистрацию в государственных регистрационных органах.

Внимание Если какой-либо из вышеперечисленных пунктов не будет выполнен, данную сделку могут аннулировать, что приведет к неприятным последствиям как для покупателя, так и продавца. Именно поэтому так важно убедиться в правомерности купли-продажи еще до момента подписания соответствующего договора.

Продать квартиру может только тот человек, который указан в правоустанавливающих документах. Если по какой-то причине собственник не может присутствовать при самом процессе продажи, целесообразно оформить доверенность на близкого родственника, друга, знакомого или же на профессионального юриста. К тому же, бывают ситуации, когда владельцем квартиры является несовершеннолетнее лицо.

Может ли ребенок продать всю квартиру или ее долю? Согласно действующему законодательству, любые сделки за малолетних граждан совершают их законные представители. Это значит, что дети до 14 лет не могут самостоятельно продавать недвижимость. Дети от 14 до 18 лет, в свою очередь, могут заключить договор только с согласия своего представителя.

Процедура продажи

Пользуясь правом распоряжения имуществом, собственник недвижимости может совершать с ней любые сделки по своему усмотрению.

Так, он имеет право ее продать, подарить, сдать, обменять или передать по наследству.

Оформляются такие соглашения по-разному: это может быть и дарственная, и завещание, и договор аренды или купли-продажи.

Что касается процедуры продажи, то ее важно правильно и грамотно оформить. Для этого необходимо придерживаться следующей инструкции:

  • Определитесь со стоимостью квартиры;
  • Подготовьте необходимые документы;
  • Составьте предварительное соглашение;
  • Оформите договор купли-продажи;
  • Произведите расчет и передайте квартиру;
  • Зарегистрируйте сделку в Росреестре.

Составление предварительного договора – один из самых важных и часто недооцененных пунктов. Его суть заключается в том, чтобы покупатель внес задаток за квартиру, а продавец, в свою очередь, предоставил письменную гарантию передачи квартиры в его собственность. Обратите внимание, что размер задатка не должен превышать 5% общей суммы сделки.

При получении денежных средств не забудьте потребовать с покупателя соответствующую расписку. Данный документ будет являться письменной гарантией передачи денег. Затем, регистрируя сделку в Росреестре, вам нужно будет позаботиться об уплате госпошлины – суммы, взимаемой за получение какой-либо государственной услуги.

На сегодняшний день ее сумма для физических лиц составляет 2 000 рублей, а для организаций – 22 000 рублей. Как правило, такую пошлину оплачивает покупатель квартиры. Сразу после того, как покупатель получит свидетельство о регистрации права собственности, сделка будет считаться завершенной.

Образец оформления договора

Заключение договора купли-продажи квартиры – обязательный этап данной сделки, так как без него новый владелец недвижимости не может быть признан ее законным собственником.

При этом существует много нюансов, связанных с составлением такого документа. Его заключают в письменном виде, с подписями обеих сторон.

Лучше подготовить его сразу в трех экземплярах, один из которых в дальнейшем передается в регистрационную службу, а два других остаются у покупателя и продавца.

Перейдем к тексту стандартного договора купли-продажи квартиры. Обычно такое соглашение состоит из 3 частей:

  1. Заголовок. В шапке договор следует указать дату и место его составления, а также ФИО, место жительство и паспортные данные продавца и покупателя. Пропишите полное название документа – «Договор купли-продажи квартиры».
  2. Информационная часть. Подробно опишите предмет сделки, укажите количество комнат, этажность, общую площадь, а также ее стоимость. Сведения о квартире должны в точности совпадать с информацией, указанной в соответствующих правоустанавливающих документах. Укажите на наличие каких-либо обременений или, наоборот, на их отсутствие.
  3. Заключение. Эта часть подразумевает права и обязанности сторон сделки, а также условия для расторжения договора. Кроме того, перечислите все документы, приложенные к соглашению и поставьте свою подпись.

Стоимость недвижимости определяется по обоюдному согласию сторон. Данная сумма, согласно ст.317 ГК РФ, должна быть указана исключительно в рублях. В том случае если сделка заключалась в иностранной валюте, ее в обязательном порядке следует перевести в рубли.

Список необходимых документов

Для успешной продажи квартиры нужно иметь на руках довольно объемный пакет документов.

Подготовкой необходимых бумаг следует заняться как можно раньше, поскольку на регистрацию договора купли-продажи отводится строго ограниченное количество времени.

Помимо договора в регистрационных органах от вас потребуют:

  • Паспорта участников сделки;
  • Свидетельство о регистрации права собственности на квартиру;
  • Кадастровый паспорт с экспликацией;
  • Выписку из домовой книги;
  • Финансово-лицевой счет на жилое помещение;
  • Справка об отсутствии задолженности за квартплату и коммунальные платежи;
  • Квитанцию об уплате госпошлины.

Однако это еще не все. Помимо основных документов может понадобиться и ряд сопутствующих, в зависимости от конкретных обстоятельств. Итак, в отдельных случаях вам может пригодиться:

  • Доверенность
  • Письменное согласие других собственников квартиры;
  • Согласие супруга продавца;
  • Свидетельство о заключении брака;
  • Справка из наркологического и психоневрологического диспансера;
  • Разрешение органа опеки и попечительства.

Внимание При продаже постороннему лицу части квартиры, находящейся в долевой собственности, остальные владельцы имеют преимущественное право покупки этой доли по той же самой цене. Если никто из собственников не желает этим воспользоваться, вам все равно придется получить их письменное согласие на совершение сделки.

Какой налог платить?

Обратите внимание, что продажа квартиры, как и любой другой недвижимости, сопровождается соответствующим налогообложением. Какую сумму придется заплатить владельцу? Чтобы ее рассчитать, необходимо выяснить, как долго квартира находится в вашей собственности. Если этот срок составляет менее 5 лет, то его сумма рассчитывается по ставке в 13% от цены сделки.

В связи с этим, при продаже имущества, находящегося в собственности больше этого срока, платить ничего не придется. Более того, если квартиры была продана дешевле, чем приобретена ее бывшим собственником, он также освобождается от уплаты налога.

(2 4,50 из 5)
Загрузка…

Источник: https://zakon.center/kvartira/kuplya-prodazha/poryadok-oformleniya-dogovora-kupli-prodazhi.html

Договор купли-продажи при покупке квартиры на вторичном рынке — Справочник Недвижимости

Договор купли продажи квартиры закон

Вы нашли квартиру, проверили все документы, договорились о цене и убедились, что заключаете сделку с собственником. Самое время составить договор купли-продажи (ДКП). Рассказываем, как это сделать правильно.

Договоритесь о форме договора купли-продажи. Стандартный договор купли-продажи может иметь простую письменную форму, а может быть, по желанию, заверен у нотариуса. Если у квартиры несколько собственников, форма договора будет только нотариальной.

Почему шаблоны договоров не подходят

Договор, заключённый в простой письменной форме, — самый простой и дешёвый вариант заключения сделки, но очень важно составить его правильно.  Если сделку попытаются оспорить, суд во многом будет опираться на пункты договора.

Хотя все договоры купли-продажи квартир имеют ряд общих положений, каждый из них должен составляться с учётом конкретных условий сделки (например, сроков физического и юридического освобождения квартиры и иногда порядка расчётов).

Использовать типовой шаблон нельзя, потому что в нём могут быть не полностью отражены права и обязанности сторон — если возникнет спорная ситуация, доказать свою правоту будет сложно.

В этом случае риску подвергается именно покупатель — он может потерять деньги, — поэтому, выбирая простую письменную форму, доверьте составление договора профессионалу — юристу или риелтору.

Что делает нотариус

Составлять ДКП у нотариуса выгодно, прежде всего, покупателю.

Нотариус отвечает за безошибочность оформления ДКП, за соблюдение в нём всех прав и обязанностей сторон договора, а также разъясняет нюансы его исполнения и вносит при необходимости дополнительные пункты в условия договора.

Кроме того, нотариус проверяет наличие и правильность нужного для заключения сделки пакета документов и после подписания договора может взять на себя регистрацию перехода права собственности в Росреестре.

Сколько стоят услуги нотариуса

Если у  квартиры несколько собственников, участие нотариуса в сделке обязательно. Стоимость его услуг фиксированная и зависит от города. Например, в Москве это 25 000 рублей. Если же стороны привлекают нотариуса по своему желанию, стоимость его услуг будет зависеть от размера госпошлины, а госпошлина — от кадастровой оценки квартиры.

Если квартира стоит до 10 млн рублей включительно, стоимость услуг нотариуса рассчитывается по схеме: 7 000 рублей + 0,2% суммы, превышающей 1 млн рублей. Подробнее о ценах на услуги нотариусов можно почитать на сайте Федеральной нотариальной палаты. А ещё договоры, заключённые у нотариуса, обычно регистрируют быстрее — за 3–4 дня.

Для договоров, составленных в простой письменной форме, этот срок больше — от 10 дней.

Что обязательно должно быть в договоре купли-продажи

В договоре, вне зависимости от того, какие у сделки нюансы, обязательно должны быть указаны:

  •  полные паспортные данные продавца и покупателя, включая место рождения, код выдавшего паспорт подразделения и адрес прописки;
  • характеристики квартиры: её адрес, этаж и общая площадь;
  •  документ, на основании которого у продавца есть права на квартиру (например, договор купли-продажи) и регистрационные данные;
  • права и обязанности, ответственность сторон;
  • заверения и гарантии продавца: это стандартный пункт, в котором продавец заявляет, что квартира не под арестом, не в залоге, не является обязательством, не куплена с использованием материнского капитала и так далее;
  • цена договора: сумма, которую покупатель уплачивает за квартиру;
  • лица, зарегистрированные в квартире, порядок и сроки освобождения ими жилплощади.

В договоре обязательно указывается полная стоимость квартиры. Продавцы часто просят указать заниженную сумму, чтобы заплатить меньше налогов. Не соглашайтесь на это. Если что-то пойдет не так, и сделка будет оспорена, вернуть вы сможете только прописанную в договоре сумму.

Что ещё хорошо бы указать в договоре купле-продажи

Помимо  обязательных, в договоре можно прописать любые дополнительные условия, которые помогут разрешить спор, если он возникнет. Такими условиями могут быть:

  • Форма передачи денег за квартиру — когда и каким способом будут производиться денежные расчёты.
  • Срок, в который продавец освободит квартиру и передаст её вам.
  •  Состояние квартиры — наличие или отсутствие в ней ремонта и мебели. Указывают обычно наличие сантехники и электроники, а иногда и мебели. В квартире премиум-сегмента стоимость мебели и предметов интерьера может составлять до 10–15% от суммы сделки. Поэтому всё, что представляет собой ценность, прописывается в описи. Она прикладывается к договору купли-продажи. Это гарантия того, что продавец не заберёт с собой картину или дизайнерский столик.
  • Порядок разрешения споров, например, если на квартиру начнут претендовать третьи лица.
  •  Основания для расторжения договора. Причиной для расторжения договора чаще всего служит неисполнение сторонами обязательств. Например, если покупателю досталась квартира с огромными долгами за коммунальные услуги или совсем не в том состоянии, которое было прописано в договоре: после потопа или «убитая» после прощальной вечеринки.  
  • Размер неустойки и штрафных санкций для обеих сторон на случай несоблюдения условий договора.
  •  Кто оплачивает расходы по сделке, например, нотариальную госпошлину.

Когда подписывать договор

Если у договора купли-продажи простая письменная форма, то договор подписывают в банке во время закладки денег в ячейку. Если договор составлял нотариус, его подписывают заранее, до передачи денег, в офисе в присутствии нотариуса.

Когда договор вступает в силу

Договор можно считать заключённым, как только он подписан (с этого момента обе стороны обязаны выполнить все прописанные в документе условия) , а исполненным — когда подписан акт приёмки-передачи квартиры.

Авторы: команда Яндекс.Недвижимости и Гурам Базадзе. Иллюстратор: Таисия Смирнова

Источник: https://realty.yandex.ru/spravochnik/posts/kak-sostavit-dogovor-kupli-prodazhi

Законы о покупке квартиры

Договор купли продажи квартиры закон

Законы о покупке квартиры — нужно соблюсти, ведь в противном случае легко потерять право собственности на квартиру, либо через суд, либо мошенническим способом.Покупка квартиры — дорогая покупка и лучше тысячу раз подстраховаться.

Статья обновлена 04.01.2020 г

Разберемся подробно с последними изменениями законов.

Покупка квартиры. Законы

Единого законы, регламентирующего покупку квартиры или другой недвижимости нет.
При покупке квартиры нужно опираться и на Гражданский кодекс РФ и на Семейный кодекс РФ, а иногда и на Земельный кодекс РФ.

А так же на закон «О государственной регистрации недвижимости» и Порядок ведения ЕГРН.

Конечно обывателю трудно во всем этом разобраться и приходится обращаться к специалистам, затрачивая немалые деньги.

В этой статье я вам разъясню законные процедуры покупки недвижимости простым и понятным языком.

Сначала давайте разберемся с покупкой квартиры в строящемся доме, новом доме и старом доме.
Это важно — ведь законы нужно применять в этих сделках разные.

Купля-продажа квартиры — это передача права собственности на нее другому физическому или юридическому лицу.

Есть передача прав собственности — это купля-продажа.

Нет передачи прав собственности — это не купля-продажа.

-Это вы о чем?

Часто, подписывая договор долевого участия в строительстве, человек говорит: «Я купил квартиру».

-Нет, дорогой товарищ, купли-продажи не состоялось. Ведь право собственности на этот объект за «продавцом» не зарегистрировано!

-А что это было?

-Это приобретение права участника долевого строительства от застройщика или дольщика (переуступка прав).

Первичная квартира и вторичная квартира

Итак, сначала разберемся с ЮРИДИЧЕСКИМ СТАТУСОМ квартиры:
Первичная квартира, первичка — это:

  • квартира в строящемся многоэтажном доме. Степень строительной готовности может быть разная — от нулевого цикла, до завершенного строительства. Права собственности на такую квартиру не зарегистрированы, но зарегистрированы в Росреестре права участника долевого строительства. Договор долевого участия в строительстве (ДДУ) подлежит обязательной государственной регистрации в Росреестре ( на документальном (бумажном) варианте договора стоит штамп о регистрации. Электронный вариант ДДУ подписан электронной цифровой подписью регистратора. (Проверить электронный документ можно на сайте Росреестра) Первичка может уже состоять на кадастровом учете.

Вторичная квартира, вторичка — это:

объект недвижимости права собственности на который зарегистрированы за юридическим (застройщик, подрядчик работ, участник ДДУ ) лицом или физическим лицом.
Запись о регистрации прав собственности внесена в Единый государственный реестр недвижимости. Справочную информацию об этом мы можем получить бесплатно на сайте Росреестра.

Законы о покупке квартиры (первичка)

При «покупке» квартиры в строящемся доме опираемся на 214-фз

«ОБ УЧАСТИИ В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ МНОГОКВАРТИРНЫХ ДОМОВ И ИНЫХ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ»

Договор долевого участия в строительстве (ДДУ) составляет застройщик. К ДДУ в обязательном порядке прикладывается (подшивается) план этажа, на котором штриховкой показана приобретаемая квартира.

Оплата по ДДУ осуществляется ТОЛЬКО после государственной регистрации договора в Росреестре.

Это исключает двойные продажи квартир.

Договор участия в долевом строительстве подлежит обязательной государственной регистрации ( иначе он ничтожен).

Государственная пошлина за регистрацию ДДУ для физического лица 175 рублей. При регистрации Договора переуступке прав так же оплачивается госпошлина.

Заявление о государственной регистрации ДДУ подает участник долевого строительства и застройщик (представитель по доверенности), при переуступке прав дольщика — участники сделки.

Другие формы «покупки» квартиры на первичном рынке (ЖСК и прочие) я не рассматриваю. Так как они не защищают права «покупателя» должным образом.

Законы о покупке квартиры (вторичка)

С 01.01.2020 года вступают в силу поправки в Гражданский кодекс РФ и закон «О государственной регистрации недвижимости.

Теперь, приобретателя недвижимости, который, например, при ее покупке полагался на данные ЕГРН, будут считать добросовестным. Презумпция будет действовать, пока в суде не докажут, что он знал или должен был знать о том, что у продавца не было права отчуждать имущество. ( п.6, ст. 8.1 Гражданский кодекс РФ)

Изменится правило об исчислении срока приобретательной давности в отношении вещей, которые можно было истребовать по ст. ст. 301 и 305 ГК РФ. Этот срок будет начинаться со дня, когда вещь поступила в открытое владение добросовестного приобретателя.

Если же за ним зарегистрировано право собственности на недвижимость, которой он открыто владеет, то отсчет срока начнется не позднее момента регистрации такого права.

Сейчас срок начинает исчисляться не раньше, чем истечет срок исковой давности по соответствующим требованиям. 

Суд не удовлетворит иск РФ, ее субъекта или муниципального образования об истребовании жилого помещения у добросовестного приобретателя (физлица или организации), если после выбытия этого помещения из владения истца истекло три года.
Срок будут исчислять со дня внесения в ЕГРН записи о праве собственности первого добросовестного приобретателя такой недвижимости.

При покупке квартиры на вторичном рынке опираемся на Гражданский кодекс РФ. (смотрите подборку статей здесь) и другие кодексы, законы и правила.

Так же с 01.01.2020 г добросовестный приобретатель недвижимости может рассчитывать на возмещение ущерба от утраты прав на жилое помещение из казны РФ ( ст. 68.1 ФЗ-218 «О государственной регистрации недвижимости)

  • Купля-продажа квартиры оформляется Договором и Актом приема-передачи
  • Подтверждение оплаты цены — подтверждается собственноручной распиской продавца
  • Договор купли-продажи(ДКП) не подлежит государственной регистрации и вступает в законную силу после подписания всеми участниками сделки ( с 31.07.2019 и при долевой собственности продавцов при продаже целой квартиры).
  • Продажа квартиры, принадлежащей несовершеннолетнему или недееспособному — подлежит обязательному контролю органов Опеки и попечительства. Нужно получить разрешение. Кроме того ДКП обязательно удостоверяется у нотариуса.
  • Покупка квартиры супругами в долевую собственность (именно в долевую собственность)требует нотариального брачного договора.
  • Купля- продажа квартиры в обязательном порядке требует регистрации ПЕРЕХОДА права от продавца к покупателю в Росреестре (документы подаются через МФЦ). Госпошлины нет.
  • Документы для регистрации перехода права на недвижимость, находящуюся в другом кадастровом округе можно подать через офисы Росреестра.
  • Регистрация права собственности обязательна. Госпошлину оплачивает приобретатель права 2000 рублей. Подробнее здесь.

Скачайте интеллект-карту с пошаговым планом сделки здесь

Пошаговый план купли-продажи квартирыh

Законы о покупке квартиры

Источник: https://exspertrieltor.ru/2019/05/11/zakony-o-pokupke-kvartiry/

Договор купли или продажи квартиры: как оформить в 2017-2018 году

Договор купли продажи квартиры закон

Продажа квартиры представляет собой гражданскую сделку. Особенности данного процесса урегулированы положениями Гражданского кодекса. Главным выражением сделки является договор купли продажи квартиры. Указанный документ закрепляет особенности сделки, определяет права и взаимные обязанности сторон.

Кроме того, договор купли продажи квартиры фиксирует стоимость продаваемого объекта и ответственность сторон, а также иные значимые обстоятельства. При этом любой образец договора купли продажи квартиры должен соответствовать требованиям закона. Поэтому, предварительный договор купли продажи квартиры следует составлять по установленной форме и с отражением всех необходимых пунктов.

Данный документ имеет определенную структуру. Разделение его на несколько частей призвано упорядочить положения договора и избежать двусмысленных оборотов. Любой образец договора включает несколько разделов, которые следует указать более подробно:

  • Введение. В этой части отражаются подробные сведения о сторонах договора. Если это физические лица, то указываются их личные данные без сокращений. Кроме того, важно отразить место регистрации указанных лиц. Это позволит индивидуализировать участников сделки. Когда сторонами соглашения выступают юридические лица, то нужно указать полное наименование компании и ее юридический адрес;
  • Важным условием договора является отражение в нем сведений о предмете сделки. То есть об объекте недвижимости, который продается. Следует указать фактический адрес и другие значимые обстоятельства. Например, расположение квартиры на определенном этаже многоквартирного дома, количество комнат, площадь объекта. Подобные сведения требуются для индивидуализации объекта, выделения его среди других, имеющих схожие признаки;
  • Существенным условием соглашения является стоимость объекта. Ее отражают в цифровом виде и прописью;
  • Необходимо отразить сроки совершения сделки, факт передачи предварительного задатка и другие обстоятельства. Как правило, стороны составляют соглашение о купли продаже непосредственно перед регистрацией сделки. Составление документа означает, что все особенности оговорены и стороны достигли общего решения;
  • Следует описать права и обязанности сторон. К числу прав нужно отнести право на получение достоверной информации об объекте и право требовать компенсацию в случаях несоблюдения условий договора. Обязанности заключаются в необходимости соблюдения положений сделки, передаче продавцу всей суммы денежных средств в оговоренное время
  • Обязательно надо предусмотреть ответственность сторон за нарушение положений договора. Это может быть компенсация за каждый день нарушения сроков регистрации сделки по вине той или иной стороны.

Необходимо указать, что участники данного соглашения наделены правом включать в договор любые условия, которые считают важными. Закон не содержит каких-либо ограничений на этот счет. Главное, чтобы такие условия не ущемляли прав сторон и не противоречили требованиям закона.

Кроме того, нужно рассмотреть предварительный договор.

Окончательный договор купли продажи представляет собой готовый документ, в котором выражаются результаты переговоров сторон относительно всех нюансов сделки.

Между тем, предварительное соглашение, это декларация о намерениях совершить сделку. Такой договор означает, что стороны оговаривают условия продажи, обсуждают порядок заключения сделки.

При этом в предварительном соглашении отражается факт передачи задатка. Данное понятие означает передачу покупателем продавцу денежных средств в счет будущей покупки. Это делается, чтобы продавец снял объект с продажи.

Таким образом, соглашение о залоге может называться предварительным договором. В любом случае, он представляет собой некую гарантию исполнения сторонами своих обязательств. Покупатель обязуется приобрести объект за оговоренную стоимость, а продавец обязуется продать его именно указанному покупателю и не завышать цену.

Существуют некоторые условия, которые соблюдаются при составлении предварительных соглашений. В первую очередь, в нем нужно отражать факт передачи задатка, указывать его сумму и дату передачи денежных средств. Нередко, такие документы составляются в присутствии двух свидетелей или риелтора. Участие сторонних лиц позволяет избежать конфликтных ситуаций в дальнейшем.

Важно!!! Обычная расписка о получении денег в счет задатка за квартиру будет расцениваться именно как предварительный договор. Поэтому, данный документ может составляться в произвольной форме. Жестких требований к нему не предъявляется.

Необходимые документы и правила оформления в России

Для совершения сделки, следует соблюсти ряд условий. Любая сделка по купли продаже недвижимости заканчивается регистрацией перехода прав собственности к другому лицу. Чтобы такой переход прав был осуществлен, важно проверить юридическую чистоту. Она означает отсутствие препятствий для завершения сделки.

К примеру, таковым препятствием можно считать обременение объекта залогом. Если лицо приобрело такой объект в ипотеку или получало под него кредит, то продать объект будет невозможно. Обременение удастся снять только после погашения полученной ссуды.

При совершении сделки, каждая сторона должна иметь ряд документов. Основные правила касаются именно продавца, поэтому требования к документации с этой стороны, следует указать отдельно:

  • Ключевое значение имеет свидетельство о владении. Да последнего времени при совершении сделок по недвижимости, такие документы выдавались в органах Росреестра. Они являлись единственным подтверждением права собственности лица на объект недвижимости. Уже в 2016 году выдача таких документов была прекращена. Сейчас собственники недвижимости получают выписки из реестра прав на имущество. Выписка и является подтверждением принадлежности объекта конкретному лицу. Следовательно, продавец обязан иметь при себе оригинал или свидетельства или выписки;
  • Если объект принадлежит супругам, то потребуется согласие второго супруга. Это должно быть письменно оформленное согласие. То есть, один супруг является документальным владельцем недвижимости и именно на него оформлена выписка или выдано свидетельство. Соответственно, от второго супруга необходимо письменное согласие;
  • С указанными документами можно обращаться к риелтору и составлять договор. При этом всегда можно оформить предварительное соглашение. А спустя некоторое время оформить и основной договор.

Как правильно оформить

На протяжении многих лет при оформлении соглашений о продаже объектов недвижимости, участие в сделках принимали сами стороны и риелторы. Подобная ситуация обусловила массу злоупотреблений, мошеннических действий, судебных исков.

Нередко, договора составлялись с нарушениями положений закона, что влекло отказ в регистрации сделки по формальным основанием. Зачастую, продавались объекты недвижимости, которые были обременены залогами. Это вызывало судебные иски, возбуждались уголовные дела.

Чтобы предотвратить нарушение прав сторон сделки, введена обязательная процедура – нотариальное удостоверение договора. Данная процедура является альтернативой государственному регулированию. Таким образом, нотариус обязан проверить законность сделки, правильность оформления договора купли продажи.

Соответственно, именно на него возложена проверка соблюдения норм закона при совершении сделок с недвижимостью. За счет участия нотариуса, процедура продажи недвижимости получила некоторые особенности:

  • Составлять договор имеют право работники нотариальной конторы. Это называется технической услугой и она оплачивается отдельно. В рамках указанной услуги, сотрудники конторы составят договор;
  • Можно обойтись и без дополнительных услуг. Тогда следует составлять соглашение самостоятельно или обращаться к риелтору. Но в любом случае, договор подлежит проверке со стороны нотариуса4
  • Нотариальные действия являются платными. Поэтому, каждый продавец обязан заплатить пошлину. При этом стороны сами определяют, в каких пропорциях и кому оплачивать услуги нотариуса. Это может быть возложено на одну сторону или же расходы можно разделить напополам. Размер государственной пошлины составит разные суммы. Ведь конкретные расценки устанавливаются нотариальной палатой соответствующей области. Поэтому, их размер колеблется в пределах от 1500 до 2500 рублей.

Когда готовы документы и составлен договор купли продажи, стороны обращаются в многофункциональный центр. Именно в данную организацию подается пакет бумаг. В течение одного месяца сотрудники МФЦ проверяют документы и вносят данные о новом собственники в реестр прав на недвижимое имущество.

После процедуры, покупатель должен посетить многофункциональный центр и получить выписку из указанного реестра. Это финальный этап, с данного момента он становится новым владельцем объекта недвижимости.

Отдельным блоком следует отметить гарантии, которыми пользуется покупатель при совершении сделки.

Нередко бывает так, что приобретенный объект недвижимости не соответствует своему описанию или имеет скрытые дефекты. К примеру, частное домовладение может иметь поврежденную кровлю.

Соответственно, устранение данных недостатков, неизбежно будет сопряжено с крупными расходами со стороны нового владельца.

Важным условием, является сокрытие таких недостатков на стадии сделки. Покупатель не должен иметь информации о них. Следовательно, будучи введенным в заблуждение относительно реального состояния объекта, он совершает сделку.

При этом юридических препятствий для оформления нет, и договор регистрируется, а новому владельцу выдается выписка из госреестра.

В подобных случаях, покупателю необходимо пользоваться механизмом искового производства. Он имеет право признать сделку незаконной и расторгнуть ее. Следовательно, стороны возвращаются в исходное состояние. Собственником недвижимости становится ее продавец, а покупатель получает всю сумму переданных денежных средств.

Кроме того, но вправе требовать компенсации всех понесенных расходов по оплате нотариальной пошлины и услуг риелтора.

Подобные иски не редкость. Существенным условием принятия судом положительного решения, является доказанность требований истцом. Данная сторона обязана доказать наличие скрытых дефектов и высокую стоимость их устранения. Такие дефекты фактически увеличивают стоимость объекта, поскольку с ними его просто невозможно эксплуатировать.

Соответственно, для доказывания, следует использовать экспертные заключения. Оценка домовладения или квартиры должна проводиться лицензированной экспертной организацией. Тогда доводы истца будут признаны объективными и обоснованными. Наряду с экспертным заключением, следует оценить стоимость устранения дефектов.

Она должна быть сопоставима со стоимостью покупки самого объекта. При наличии указанных доказательств, суд примет решение в пользу истца.

Следует остановиться на основаниях для отмены договоров купли продажи. К примеру, квартира может быть признана аварийным жильем, о чем покупатель не знал на момент сделки. Нередко, имеются трещины в стенах, изношенные инженерные сети. Главное, чтобы указанные факты не были известны на момент сделки и были сокрыты продавцом.

Источник: https://uhelp.pro/info/grazhdanskoe-pravo/dogovor-kupli-prodazhi-kvartiry/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.