+7(499)-938-42-58 Москва
+7(800)-333-37-98 Горячая линия

Двойной договор

Содержание

Двойной договор купли продажи автомобиля – Справочник автомобилиста

Двойной договор

Продавать автомобиль, доставшийся по наследству, может потребоваться, если доставшаяся машина оказалась не нужна, либо у наследника уже есть транспортное средство.

К тому же это товар, который может принести деньги. Чтобы сделка была действительной, важно знать, как правильно оформить документы.

Особенности сделки

Продажа автомобиля, доставшегося по наследству, несколько отличается от обычной процедуры купли-продажи.

Вот некоторые особенности:

  • прежде, чем авто можно реализовать, необходимо оформить и подтвердить собственные права владения;
  • распоряжаться любым имуществом можно только после того, как оно оформлено на имя нового хозяина;
  • регистрация автомобиля возможна только через полгода после открытия наследования;
  • права наследования на полученный автомобиль подтверждаются специальным Свидетельством; этот документ можно получить у нотариуса после завершения всех формальностей и истечения срока;
  • если автомобиль унаследовало сразу двое наследников, или более, все они находятся в долях;
  • если есть завещание, размер долей может быть прописан точно;
  • о продаже может объявить любой из совладельцев, однако право выкупа, в первую очередь, предоставляется другим наследникам.

К примеру, автомобилем владеют 3 наследника. Если двое готовы продавать машину и у них есть все необходимые документы, но третий с этим не согласен, сделка состояться не может, так как вряд ли найдется покупатель, желающий приобрести 2/3 части транспортного средства.

Для составления классического ДКП транспортное средство, полученное в наследство, должно быть полностью переоформлено на одного из новых владельцев, либо же должно быть от каждого наследника согласие на продажу .

Даже если ПТС оформлено на одного из новых владельцев, этот документ не является подтверждением, что другие не могут притязать на движимое имущество. Для продажи обязательно согласие всех сонаследников.

В целом документ о продаже автомобиля, полученного по наследству, не имеет особенных сложностей. Однако чтобы избежать проблем впоследствии, необходимо внимательно отнестись к юридическим деталям.

Продажа автомобиля, полученного в наследство, возможна по двум сценариям:

  • оформление всех документов на транспортное средство на одного из наследников и продажа по классическому ДКП. Если все необходимые документы оформлены на одного наследника и другие выгодоприобретатели согласны или оказываются от наследства, форма договора остается неизменной. В соглашении не указывается, каким путем транспортное средство перешло во владение к нынешнему хозяину.
  • продажа новому хозяину по ДКП с указанием порядка вступления во владение продаваемым имуществом. Если права долевых собственников остаются в силе, то в соглашении о купле-продаже должна быть отметка, что отчуждаемое имущество перешло во владение на основании Свидетельства о праве на наследство.

Составление бланка договора производится самостоятельно и регистрация документа не требуется. Как видно, если автомобиль продается с учетом того, что полученные от его продажи деньги будут разделены на соответствующие части между сонаследниками, это должно быть указано в договоре.

Долевая собственность подразумевает, что каждый сонаследник имеет право на свою долю. Так как автомобиль – неделимое имущество, то каждый совладелец вправе пользоваться автомобилем.

В документе такого плана должно значиться:

  • то, что право владеть ТС наступило на основании Свидетельства о наследовании с указанием номера бланка;
  • согласие других наследников, в виде номера документа, предварительно оформленного у нотариуса.

Общая же форма ДКП по наследству сохраняется неизменной, и содержит такую информацию:

  • наименование и номер договора;
  • город проведения сделки;
  • дату совершения сделки;
  • полную личную информацию покупателя и продавца;
  • предмет договора;
  • детальное описание характеристик отчуждаемого автомобиля с указанием номеров кузова, двигателя и других параметров;
  • данные техпаспорта транспортного средства с указанием даты выдачи и органа;
  • стоимость автомобиля;
  • отметку, что продаваемое имущество не находится в залоге, под арестом или уже продано.

Соглашение о продаже автомобиля, полученного в наследование, составляется в трех экземплярах:

  • один остается у продавца;
  • два передается покупателю.

Один из экземпляров, который получает покупатель, будет передан в ГИБДД для переоформления ТС на имя нового владельца.

При необходимости в конце договора можно включить особенные условия:

  • оплата в рассрочку;
  • гарантийные обязательства;
  • условия расторжения договора;
  • дополнительные права и обязанности.

Грамотно составленный договор – залог безопасной сделки.

Бланк ДКП авто скачать

Процедура переоформления

Некоторым водителям не понятно, как можно продать автомобиль, не регистрируя его на себя, хотя при этом при составлении ДКП в разделе продавец должен значиться именно владелец.

Когда речь идет об оформлении соглашения купли-продажи без регистрации на себя, речь идет именно о регистрации авто в ГИБДД, а не об оформлении наследства в принципе.

Наследование движимого имущества оформляется в обычном порядке. По истечению 6 месяцев с момента открытия дела о наследстве новый владелец вступает в права.

И в этот момент на нового хозяина возлагаются обязательства:

  • в течение 10 дней оформить на себя ТС;
  • в течение 10 дней переоформить полис ОСАГО или вписать в него себя как нового водителя.

Не регистрировать автомобиль сначала на себя, а затем на нового владельца можно только в одном случае: если к моменту оформления права наследования покупатель уже найден.

Тогда в этот десятидневный в срок в органы ГИБДД обращается продавец и покупатель и на основании ДКП производится переоформление.

На переоформление автомобиля в правоохранительных органах уходит 2-3 часа.

Чтобы избежать недоразумений или ненужного ожидания, на эту процедуру лучше записаться заранее и сделать это можно по телефону. Вероятнее всего, придется произвести замену государственных номеров на новые, что стоит 2 500 рублей.

О том, кто оплатит данную сумму, каждый продавец и покупатель решают самостоятельно.

Без оформления авто на наследника

Как видно, не оформлять авто в ГИБДД на наследника можно только в течение 10 дней. Если за этот срок покупатель не будет найден, произвести регистрацию все же придется.

При оформлении транспортного средства на себя смена номерных знаков не требуется. В таком случае переоформление будет стоить всего 500 рублей.

Регистрация машины

Бывает так, что в наследство достается автомобиль, который вообще не был зарегистрирован в правоохранительных органах, а в технический паспорт не вписан никакой владелец.

В таком случае необходимо обратиться в местное отделение ГИБДД и внести необходимые отметки и пройти стандартную процедуру регистрации. Дополнительная государственная пошлина за внесение таких данных составляет 350 рублей.

Нужна ли оценка ТС

Оценка транспортного средства требуется для нотариального заверения о вступлении в наследство. От того, во сколько будет оценено отчуждаемое имущество, зависит сумма государственной пошлины, которую придется оплатить.

Оценочные процедуры проводятся на день смерти завещателя. Данным видом деятельности имеют право заниматься только те организации, у которых есть для этого соответствующее разрешение и свидетельство. После экспертизы составляется отчет об оценке.

На конечную стоимость автомобиля будут влиять такие факторы:

  • степень износа транспортного средства;
  • возраст автомобиля;
  • пробег;
  • обнаруженные дефекты и неисправности.

Если наследник не согласен с какими-то пунктами оценки, эта информация должна быть внесена в акт.

Прилагаемые документы

При отчуждении автомобиля, полученного в наследство, потребуется приложить такие бумаги:

  • технический паспорт продаваемого автомобиля;
  • свидетельство о регистрации;
  • паспорт продавца;
  • паспорт покупателя;
  • ксерокопия свидетельства о наследовании;
  • ксерокопия свидетельства о смерти прежнего хозяина.

В случае смерти прежнего владельца, полис ОСАГО необходимо заключить новый. Все данные из документов вносятся в договор купли-продажи.

Особенности уплаты налогов

Лицо, получившее выгоду от продажи автомобиля, должно оплатить налог. (Это согласуется с положениями, описанными в Налоговом Кодексе, часть 1, пункт 5, статья №208).

Когда от этого можно освободиться, и в каком порядке производится плата? Факт вступления в наследство налогом не облагается.

При этом совершенно не важно, на какую сумму оценивается полученное наследство, в какой форме оно было получено и сколько времени находилось во владении покойного хозяина.

Если автомобиль находился в пользовании менее трех лет, продавец обязан заплатить налог в размере 13% от суммы сделки. (Согласно НК, статья 224, пункт 1).

Однако стоит учесть, что:

  • если период использования данного движимого имущества больше этого срока – от уплаты налога освобождается;
  • если транспортное средство находилось в пользовании менее трех лет, но при продаже было оценено менее, чем в 250 000 рублей, человек также освобождается от уплаты налога;
  • он все равно подает форму 3-НДФЛ в местный налоговый орган.

Перед продажей автомобиля, особенно если продавец рассчитывает на определенную сумму для каких-то других целей, стоит учесть, кто будет платить все издержки.

Как показывает практика за счет покупателя проводятся:

  • оформление нового полиса;
  • внесение новых данных в технический паспорт;
  • замена государственных номеров;
  • техосмотр.

Но возможно ли уменьшить сумму налога, если автомобиль все же стоит больше 250 000 рублей и находился в пользовании менее трех лет? Указать в договоре купли-продажи заниженную стоимость незаконно и нечестно, да и к тому же если после сделки могут возникнуть сложности.

Если будет решено обратиться в суд, чтобы расторгнуть соглашение, больше указанной в договоре сумму получить не удастся. Значит, нужно писать правду.

Однако уменьшить сумму налогового взноса можно и законными способами:

  • если в семье есть несовершеннолетние дети, и они обучаются (НК, ст. 219);
  • при рождении еще одного ребенка;
  • при прохождении длительного медицинского лечения;
  • при малом достатке в семье;
  • в случае внезапного увольнения с работы кормильца;
  • наличие иждивенцев.

Источник: http://askupka.ru/dvoynoy-dogovor-kupli-prodazhi-avtomobilya/

Двойной договор купли продажи автомобиля

Двойной договор

Продавать автомобиль, доставшийся по наследству, может потребоваться, если доставшаяся машина оказалась не нужна, либо у наследника уже есть транспортное средство.

К тому же это товар, который может принести деньги. Чтобы сделка была действительной, важно знать, как правильно оформить документы.

Двойное налогообложение России с другими странами

Двойной договор

Гражданин, который проживает в России более 183 дней на протяжении года, обязан платить налоги на все доходы, независимо от того, в какой стране мира он их получает. Часто с двойным налогом сталкиваются владельцы недвижимого имущества за рубежом, которое они сдают в аренду или продают.

Двойное налогообложение России со многими странами урегулировано двухсторонними договорами, что значительно облегчает жизнь налогоплательщикам.

На нашем сайте Вы можете ознакомиться со статьей 207 налогового кодекса Российской Федерации.

Что значит двойное налогообложение

Под двойным налогообложением подразумевается обязательная уплата налогов на прибыль в разных государствах. Касается это обычно тех, кто является гражданином одной страны, а получает доход в другой.

Для оптимизации процесса, сокращения и без того немалых расходов на оплату сборов правительство РФ подписывает договора с другими государствами. Это помогает избежать двойной уплаты налогов.

Причины возникновения вопросов о двойном налогообложении

Самые распространенные причины двойных сборов:

  1. Гражданство и источник прибыли в разных государствах. Человек живет в одной стране, а прибыль получает в другой. В этом случае на доходы налогоплательщика претендуют оба государства. Это касается владельцев недвижимости, тех, кто ведет бизнес за рубежом, приезжает на заработки и т. п. В таких ситуациях одна из двух стран должна освободить человека от уплаты налогов. Если этого не происходит, в силу вступает двойное налогообложение.
  2. Человек имеет резидентство сразу в нескольких странах. Резидент — это тот гражданин, кто живет в родном государстве или продолжительный период — в другом. Например, иностранцы, проживающие на территории РФ более 183 дней, приобретают статус резидента. Если между двумя государствами не заключено соглашение об избежании двойного налогообложения, то резидент будет выплачивать налоговый сбор и на родине, и в стране, где получает прибыль. Вследствие этого доход может значительно сократиться или исчезнуть совсем.

    Резидент — это тот гражданин, кто живет в родном государстве или продолжительный период — в другом.

  3. Если гражданин России бизнес имеет в Финляндии, а деньги для этого привлекает из Беларуси, то все три страны могут требовать уплаты налоговых сборов. Россия взыщет налог как со своего гражданина, Финляндия — с иностранца, занимающегося предпринимательской деятельностью на ее территории, а Беларусь — с потребителя ее денежных средств. Такие обстоятельства требуют устранения двойного налогообложения, иначе заниматься бизнесом/работой за пределами родины становится нецелесообразным.
  4. В некоторых случаях, например, при международных грузоперевозках, страны могут выставлять дополнительные требования по налогообложению. Руководствуются они тем, что у человека нет достаточной связи со своей родиной. Несмотря на запрет подобных условий международным правом, тенденция зачастую прослеживается. В таких ситуациях очень важно соглашение об устранении двойных налоговых сборов между Россией и США, так как в Америке недостаточность связей иностранца с родиной — один из их первых аргументов.
  5. «Треугольные» конфликты часто возникают у юридических лиц, когда представительство находится, например, в Болгарии, филиалы — в Нидерландах, а доход получают в Литве. При отсутствии договора об избежании двойных сборов все три государства будут требовать уплаты налогов.

Скачать бланк 3-НДФЛ можно здесь.

Согласно межгосударственным соглашениям устанавливаются нормы оплаты налогов с прибыли частных и юридических лиц, чьи доходные активы находятся за пределами страны их гражданства. Договор об устранении двойных налогов регулирует такие ситуации в 2020 году:

  1. Прописаны типы налогов и перечислены лица, на которые это соглашение распространяется.
  2. Установлен порядок распределения налоговых сборов от всех доходов между странами.
  3. Указаны срок действия и условия прекращения соглашения.

Благодаря таким международным договоренностям определенные виды финансовых сделок освобождаются от налогообложения в одной из двух стран. Либо налоги выплачиваются, но на льготных условиях. Это помогает налогоплательщикам в несколько раз сокращать расходы, оптимизировать проведение сделок и развивать отношения с зарубежными странами.

Как работают соглашения об избежании двойного налогообложения в России узнайте из видео, представленном ниже.

Россия заключила 83 договора об избежании двойного налогообложения с другими государствами. В этом списке в 2020 году:

  • Все страны — члены ЕС, кроме Эстонии.
  • Австралия, Азербайджан, Армения, Аргентина, Албания, Алжир, Беларусь, Ботсвана, Венесуэла, Вьетнам, Гонконг, Египет, Израиль, Индия, Индонезия, Исландия, Иран, Казахстан, Канада, Киргизия, Катар, КНДР, Китай, Куба, Корея, Кувейт, Ливан, Македония, Мали, Малайзия, Мексика, Марокко, Монголия, Молдова, Намибия, Новая Зеландия, Норвегия, ОАЭ, Саудовская Аравия, Сербия, Сирия, Сингапур, США, Таджикистан, Туркменистан, Таиланд, Турция, Украина, Узбекистан, Филиппины, Черногория, Чили, Швейцария, Шри-Ланка, ЮАР, Япония.

У каждого подписанного соглашения есть свое уникальное содержание, но на сегодняшний день отмечается постепенная унификация текстов договоров.

Российские резиденты, получающие прибыль с активов в государствах, с которыми вопрос о двойном налогообложении не урегулирован, обязаны платить один и тот же налог обеим странам.

Важно! Приоритет имеет международный договор. Если в нем налоговая ставка составляет 5 %, а в отечественном НК — 10, то налогоплательщик имеет право делать выплаты по международной ставке. Но при этом нужно соблюдать строго все сопутствующие условия данного соглашения.

Как получить справку о подтверждении резинденства РФ узнайте на нашем сайте.

Что нужно для получения льгот на налоги в межгосударственных сделках

Применение льготного налогообложения, согласно условиям межгосударственного договора, возможно только при соблюдении некоторых условий.

  1. Необходимо подтвердить наличие иностранного партнера у российского налогоплательщика, который выплачивает ему прибыль. А также следует подтвердить нахождение партнера за рубежом.
  2. Зарубежный партнер должен документально подтвердить, что он получает прибыль и находится на территории государства, с которым у России подписано соглашение об отмене двойных налоговых платежей.
  3. Одно из частых требований к документам — наличие апостиля. Бумаги следует перевести на русский язык и представить до выплаты прибыли. Если они будут предъявлены позже, налог придется оплатить согласно условиям внутреннего НК. Позже сбор можно вернуть, а иностранному партнеру доплатить прибыль.

Размер налога в разных странах

Чтобы обойти двойное налогообложение, зарубежному партнеру необходимо представить:

  • Подтверждение постоянного пребывания резидента в стране. Перевод документа на русский язык обязателен.
  • Подтверждение права иностранного партнера получать доход.

Налогообложение на прибыль от сдачи недвижимости в аренду

Если резидент РФ имеет прибыль от сдачи объекта в аренду, который находится, например, в Германии, то весь оплаченный там налог вычитается из суммы сбора в РФ. Подоходный налог для резидентов России — 13 %. Если размер выплаченного налога в ФРГ меньше того, что рассчитали в РФ, то необходимо доплатить разницу.

Если человек сдает в аренду объект за границей и получает с этого доход, он обязан этот факт задекларировать в РФ. Представляется декларация в виде 3-НДФЛ. Дополнительно потребуется один из документов:

  • Подтверждение размера прибыли и оплаченного налога. В нем указываются тип и размер дохода, год его получения, сумма начисленного сбора и дата его оплаты.
  • Нотариально заверенная налоговая декларация на русском языке, которую подали в другой стране. Дополнительно потребуется ксерокопия платежки, свидетельствующей об оплате сбора.

Еще больше информации о налогах узнайте из видео, представленном ниже.

Оплаченный за границей налог засчитывается при представлении декларации. Сообщить о прибыли в налоговую службу и получить зачет налога разрешено на протяжении трех лет с момента получения дохода.

Примеры:

  1. Гражданин РФ имеет в Германии недвижимость и получает прибыль со сдачи ее в аренду. Налоговая ставка от аренды в Германии составляет 23,4 %, в России — 13 %. Оплачивая сбор в ФРГ, где была получена прибыль, резиденту не придется что-то платить в России, так как подоходный налог в стране ниже.
  2. Вычеты, предоставленные резиденту за рубежом, не учитываются при начислении налогового сбора в России. Например, у россиянина есть коттедж во Франции, от сдачи в аренду которого его годовой доход составляет 18 000 €. По местному закону собственник может потребовать половину налогооблагаемой суммы в счет содержания своей недвижимости. Следовательно, налогом будут облагаться не 18 тысяч, а — девять. Налоговая ставка нерезидентов составляет 20 %, а значит, 1800 € нужно будет отдать в счет налога.

Система вычетов не работает на территории РФ. Таким образом, резиденту следовало бы платить налоговый сбор с 18 000 €, а это 2340 € в год (13 %). Но благодаря подписанному договору об устранении двойных налогов между странами налогоплательщик доплатит всего лишь 540 €.

График распределения налогов (%)

Внимание! Если налоговый сбор выплачивается в РФ по упрощенной системе, то зачет его в другой стране невозможен.

Налог на прибыль с продажи недвижимости

Российский закон не разграничивает правила на продажу недвижимости внутри страны и за ее пределами. Не платить налог в России и не представлять декларацию можно только в случаях, если:

  1. Объект был приобретен ранее 1 января 2016 года и до продажи он находился в собственности более трех лет.
  2. Недвижимость приобретена после 1 января 2016 года и до момента продажи в собственности — пять и более лет. В случаях наследства, дарения, пожизненного содержания с иждивением срок собственности составляет три года и более.

Налог не платят, если недвижимость не использовалась в качестве источника получения прибыли.

Если собственник объекта не подходит под вышеперечисленные требования, он обязан представить налоговую декларацию в виде 3-НДФЛ до 30 апреля следующего года после продажи объекта. А до 15 июля оплатить налоговый сбор.

Больше информации об уплате налога при продажи квартиры Вы узнаете из видео, представленном ниже.

Налоги на прибыль от аренды и продажи могут засчитываться в РФ, согласно договору об устранении двойных налогов. Ставка для резидентов — 13 %.

Пример. Резидент России приобрел апартаменты в Испании за 400 тысяч евро, а в 2018 году продал — за 450 тысяч. Заработанные 50 000 € будут облагаться налогом (24 % в Испании, или 12 000 €). Период между приобретением и продажей объекта — более трех лет, значит, достаточно оплатить налог только в Испании.

Соглашение России и Германии

Правительства России и Германии более 20 лет назад подписали договор об устранении двойных налогов. Это наладило деловые взаимоотношения и снизило риск потери большей части доходов к минимуму.

Если налоговые сборы оплачиваются в ФРГ, то в России сокращается размер сбора. Происходит это следующим образом:

  1. Человек имеет доходы на территории Германии и там же платит налог.
  2. Соответствующие органы представляют эту информацию в Россию.
  3. Подоходный налог для резидентов в РФ — 13 %.
  4. Прибыль налогоплательщика умножается на 13 %, это и есть сумма сбора в России.
  5. Из суммы налога в Германии вычитается налоговый сбор в России, и получается разница, которую и должен оплатить налогоплательщик. Если разницы нет или налог в РФ меньше, чем в Германии, тогда платить российским налоговым службам ничего не нужно. Если больше, чем в ФРГ, то вносится разница.

Структура немецкой налоговой системы

Двойное налогообложение России и США

Договор об устранении двойного налогообложения между Россией и Америкой был заключен в 1992 году. Это было крайне необходимо, так как экономические взаимоотношения стремительно развивались. В России появилась масса американских организаций, как и российских в США.

Выплаты налогов одновременно в двух странах стали не только неудобными, но и отрицательно сказывались на финансовом состоянии компаний и физических лиц. Поэтому лучшим решением сохранить и развивать деловое сотрудничество двух стран стал подписанный договор об избежании двойных сборов.

Американская система налогообложения работает по следующему принципу: и резидент, и гражданин одинаково должны оплачивать налоги в IRS на доходы в любой точке мира.

Налоговые службы США активно контролируют деятельность иностранных организаций на своей территории. Любая махинация, уклонение от уплаты налогов может наказываться не только лишением лицензии и запретом на работу, но и огромными штрафами, уголовным преследованием.

Не платить налоговые сборы дважды вполне можно без нарушения закона:

  1. Резидент одной из стран, которые подписали соглашение об устранении двойных налогов, платит налог только одному государству.
  2. Если человек не является резидентом Америки и не собирается в ней жить, он может зарегистрировать организацию с ограниченной ответственностью. Регистрация компании осуществляется на территории США, но экономическая деятельность здесь проводиться не будет. Таким образом, платить налог в Америке не нужно.
  3. Если зарегистрировать организацию в офшоре, а деятельностью заниматься в США, можно обойти прямое налогообложение.

Как избежать двойного налогооблажения узнайте из видео, представленном ниже.

На сегодняшний день практически все экономически развитые страны уже подписали договор об избежании двойных налогов. Это позволяет развивать внешние торгово-экономические связи, снизить уровень мошенничества, тем самым приумножая свою прибыль.

Источник: https://VisaSam.ru/emigration/vybor/dvoinoe-nalogooblozhenie-rossii-strany.html

Двойные продажи квартир – как защититься Покупателю?

Двойной договор

Последнее обновление: 07.08.2019

В сводках чрезвычайных происшествий всё ещё можно услышать такие истории: человек купил квартиру (заключил договор, заплатил деньги, взял для этого ипотеку), а потом выяснилось, что эта квартира уже продана другому (и с ним тоже заключен договор, он тоже оплатил покупку…) Фактически квартиру продали дважды. Возможно ли это? Как избежать такого поворота событий? Как быть, если это уже произошло?

Такая ситуация на рынке недвижимости называется «двойной продажей». Как правило, двойные продажи квартир происходят на первичном рынке жилья и случаются либо из-за ошибок в документах (при распределении площадей в новостройках), либо в результате мошеннических действий самого Застройщика или его соинвесторов.

На «вторичке» двойная купля-продажа квартир случается относительно редко, и стать жертвой подобного мошенничества может только очень неосмотрительный Покупатель. Если Договор купли-продажи квартиры составлен грамотно и расчеты по сделке организованы правильно, то Продавец получит свои деньги лишь после того, как в Росреестре будет зарегистрирован переход права собственности на квартиру.

А вот в новостройках двойные продажи квартир случаются гораздо чаще. Дело в том, что обратиться в Росреестр за регистрацией права собственности на новую квартиру можно только после сдачи построенного дома в эксплуатацию.

А деньги Застройщику (или другому Продавцу) нужно передать намного раньше (в процессе строительства). Недобросовестный Продавец может воспользоваться этим временем, и до регистрации продать недвижимость еще раз.

Повторная продажа квартиры может произойти и случайно, из-за путаницы в документах о распределении построенных площадей.

Как выбирать Застройщика при покупке квартиры в новостройке? Качественные и количественные признаки – см. в этой заметке.

Двойные продажи квартир в новостройках – как это бывает?

Риск двойной продажи может возникнуть в зависимости от того, каким образом оформляется покупка квартиры в новостройке. Что это значит?

Рассчитывая стать владельцем жилья в строящемся доме, Покупатель заключает один из следующих договоров:

  • Договор долевого участия в строительстве (ДДУ);
  • Договор паенакопления в жилищно-строительном кооперативе (ЖСК);
  • Предварительный договор купли-продажи квартиры (ПДКП) или Предварительный договор долевого участия (ПДДУ);
  • Договор уступки прав требования на квартиру.

По этим договорам (кроме предварительных) Покупатель приобретает не право собственности, которое регистрируется государством, а всего лишь право требования (подробнее о нем – см. по ссылке).

Но и право требования можно зарегистрировать в Росреестре, обезопасив себя от других претендентов на строящееся жильё. Вот только годится для этого не любое из перечисленных выше соглашений, а лишь Договор долевого участия (ДДУ) и Договор уступки права требования на основе ДДУ.

Все виды предварительных договоров, участие в ЖСК, а также договор уступки (если он заключён не по ДДУ) не регистрируются в Росреестре, и поэтому не исключают риска  двойной продажи квартиры Застройщиком. Рассмотрим эти случаи подробнее.

Если Застройщик задерживает сдачу дома. Что делать дольщику – см. в этой заметке.

Договор с ЖСК

Привлечение средств на строительство домов через жилищно-строительные кооперативы запрещено с 1 июля 2018 г. Но использование этой формы допускается, если кооператив получил разрешение на строительство до указанной даты (пп.2, п.4, ст.8 ФЗ-175, от 01.07.2018). Так что вероятность столкнуться с таким договором всё ещё существует.

К тому же, создание ЖСК по прежнему разрешено для строительства на участках, предоставленных из муниципальной или государственной собственности, и ЖСК дольщиков для достройки объекта застройщика-банкрота (пп.3, п.2, ст.1 ФЗ-214).

Предварительные договоры

Поскольку п.2 ст.1 ФЗ-214 разрешает привлечение денег на строительство многоквартирных домов только по ДДУ и договорам паенакопления ЖСК в перечисленных выше случаях, то все остальные виды договоров можно отнести к «серым схемам» продажи квартир в новостройках, в которых технически допустимы повторные продажи одних и тех же квартир.

В частности, речь идет о Предварительных договорах купли-продажи квартир (ПДКП) и Предварительных договорах долевого участия (ПДДУ) (подробнее о них – по ссылкам).

В то же время ФЗ-214 напрямую не запрещает предварительные договоры, а Гражданский Кодекс разрешает их использование в сделках.

Поэтому некоторые Застройщики, опираясь на неоднозначность законов, вполне могут «подсунуть» такое соглашение Покупателю.

Опасность Предварительного договора в том, что он является лишь соглашением о намерениях и не обязывает Застройщика в будущем передать Покупателю квартиру. В результате его подписания не возникает даже право требования квартиры. И, конечно, такие сделки не регистрируются Росреестром, а значит, двойные продажи здесь вполне допустимы.

Особенно опасен Предварительный договор долевого участия (ПДДУ), поскольку он своим названием и даже основными пунктами «маскируется» под настоящий ДДУ, в реальности не имея к нему никакого отношения.

Договор уступки прав требования

Наибольший риск стать жертвой двойной продажи недвижимости связан с заключением Договора уступки прав требования. Такие соглашения заключаются часто, а безопасность Покупателя гарантируют не во всех случаях.

Как это бывает? Приведём пример. Застройщик рассчитывается с подрядчиком не деньгами, а натурой. В смысле – квартирами в строящемся доме. Сделка может быть оформлена, например, договором взаимозачёта или инвестиционным договором.

Подрядчик уже будет реализовывать эти квартиры по Договорам уступки прав требования. Регистрация сделки в Росреестре при этом не требуется, т.к. и основные договоры, по которым уступаются права (договор взаимозачёта, договор инвестирования) не подлежат госрегистрации.

Это значит, у Продавца будет возможность заключить договор на одну квартиру несколько раз с разными Покупателями.

Также распространён вариант, когда Застройщик (для оптимизации налогообложения) сам создает аффилированное юрлицо, продает ему часть квартир, или оформляет это юрлицо соинвестором строительства. А потом уже это юрлицо продает «выданные» ему квартиры на открытый рынок – по Договорам переуступки, не подлежащим госрегистрации.

В подобных ситуациях двойные продажи квартир иногда происходят ненамеренно. В результате ошибки Застройщик, например, может одну и ту же квартиру продать прямому Покупателю и выделить по взаимозачёту подрядчику (или по инвестиционному договору соинвестору). Но если квартиру продали дважды, отсутствие злого умысла у Продавца вряд ли утешит Покупателя.

Безопаснее покупать новое жильё по переуступке только у дольщика, который ранее сам оформлял себе квартиру по ДДУ. Договор уступки прав требования на основе ДДУ обязательно регистрируется, что исключает риск двойной продажи этой квартиры. Росреестр не может два раза зарегистрировать право требования на один и тот же объект недвижимости.

Но что делать Покупателю, если он слишком поздно узнал о правилах безопасности, и обнаружил, что его квартира была продана дважды?

Распределение налоговых вычетов между супругами при покупке квартиры – как это происходит?

Двойная продажа квартиры произошла – что делать?

Конечно же, Покупатель, узнав, что квартира продана не только ему, может обратиться в суд. Он подает иск о признании недействительной повторной продажи прав требования на квартиру, и отдельное требование о признании своих прав на нее. Все это должно подтверждаться вескими аргументами и документами. Без помощи профильного юриста здесь, конечно, не обойтись.

Кто из обманутых граждан имеет больше шансов получить заветные метры при двойной продаже квартиры? Судебная практика говорит, что преимущество на стороне того Покупателя, чей договор был зарегистрирован в Росреестре.

Если же данные о правах требования в реестр не внесены, то суд может вынести решение на основании даты заключённого (незарегистрированного) договора – с кем договор подписан раньше, того и квартира (см. пункт 4 «Обзора судебной практики…»).

Наконец, на решение суда может повлиять то, кто первый обратился с иском. Если лицо, с которым договор был заключён раньше по времени, не обращалось в суд и не интересовалось судьбой квартиры, решение может быть вынесено в пользу более заинтересованного истца (см. такой пример здесь).

Ну и в некоторых случаях при двойной продаже оспорить можно уже полученное (зарегистрированное) право собственности на квартиру, если есть основания предполагать факт мошенничества или допущенной технической ошибки.

Как правильно принимать квартиру у Застройщика – основные правила.

Остальные Покупатели, лишившись прав на квартиру, могут рассчитывать на:

  • возмещение стоимости договора;
  • компенсацию убытков;
  • компенсацию морального вреда;
  • компенсацию упущенной выгоды.

Но, в любом случае, им «повезёт» меньше. Даже если суд вынесет решение о возмещении виновной стороной Покупателю суммы, достаточной для приобретения новой квартиры, эти деньги ещё нужно будет получить (что на практике не всегда просто), а «эпопею» с покупкой жилья придётся начинать сначала.

Как расторгнуть Договор долевого участия? Что нужно знать дольщику? – см. в отдельной заметке по ссылке.

Как избежать двойной продажи квартиры?

Обезопасить Покупателя квартиры в новостройке от двойной продажи может только Договор долевого участия (ДДУ) или Договор уступки прав требования, заключённый на основе ДДУ, поскольку и первый, и второй подлежат обязательной регистрации в Росреестре.

Двойные продажи квартиры по ДДУ возможны только в случае неправильного заключения самой сделки купли-продажи. Оплачивать покупку можно, лишь убедившись, что ДДУ зарегистрирован в Росреестре.

Покупатель также может самостоятельно зарегистрировать ДДУ, как это сделать – см. по ссылке.

То же касается и оплаты Договора уступки – главным условием перевода денег Продавцу должно быть получение Покупателем экземпляра Договора уступки с печатью Росреестра и оригинала зарегистрированного ДДУ.

Владеешь квартирой? Не забудь про налог на недвижимость для собственников квартир. Когда и сколько платить, какие существуют льготы – см. по ссылке.

Эскроу-счета – защита от риска двойных продаж

Чтобы исключить риск двойных продаж, а заодно и другие риски, связанные с приобретением квартир в новостройках, с 1 июля 2019 года всех Застройщиков, привлекающих для строительства средства граждан, обязали работать через счета эскроу (п.5, ст.8, ФЗ-175 от 01.07.2018).

Теперь после регистрации ДДУ Покупатель вносит деньги не на счёт Застройщика, а на специальный счёт эскроу в банке, где эти деньги будут храниться (без права доступа к ним как дольщика, так и Застройщика) до окончания строительства. Двойная продажа новостройки здесь исключена, т.к. контроль за реализацией квартир уже ведется не только Росреестром, но и банком, обслуживающим эскроу-счета.

Профессиональная поддержа юриста в вопросах покупки жилья лишней НЕ БЫВАЕТ.
Юридические консультации по недвижимости и сопровождение сделок ищи ЗДЕСЬ.

«СЕКРЕТЫ РИЭЛТОРА»:

Правила и последовательность подготовки сделки купли-продажи квартиры – на интерактивной карте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

Источник: https://kvartira-bez-agenta.ru/melochi/dvojnye-prodazhi-kvartir/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.